부동산 양도 후 환산취득가액을 적용해 양도소득세 예정신고를 했는데, 사업소득 장부가액이 있다는 이유로 추가 세금이 부과될 수 있습니다[이 사건 조세불복청구(조세소송)는 그 반대의 경우입니다]. 부동산 양도세 부산 양산조세소송은 국세청 출신 변호사·회계사·세무사와 진행하시기 바랍니다.
부동산 양도소득세 장부가액 vs 환산취득가액 조세소송
- 납세자는 1991. 12. 지하 5층, 지상 16층 오피스텔 건물인 ‘B 부동산’을 신축함
- 납세자는 2011. 2. 15. B 부동산 중 205호(A 오피스텔)를 처분한 후 2011. 5. 31. 양도가액을 실질거래가액, 취득가액을 [장부가액]으로 양도소득세 예정신고함
- A 오피스텔은 납세자가 1991. 12.경 분양한 B 부동산 오피스텔 중 미분양분 오피스텔로 납세자는 이 사건 양도일 전까지 임대사업에 사용함(부동산임대소득 신고시 복식부기 장부를 기장함)
- 납세자는 양도세 취득가액 산정이 잘못되었다며 장부가액이 아닌 [환산취득가액]을 적용해 양도소득세를 감액해 달라는 양도세 경정청구를 함
- 납세자 조세불복청구(조세소송) 과정에서 주장은 아래와 같음
- (i) B 부동산은 약 22년 전 신축한 건물로 A 오피스텔 관련 실지취득가액 증빙서류가 없음
- (ii) 양도소득세 예정신고는 종합소득세 신고를 위해 작성한 토지 및 건물 장부가액에 따라 취득가액을 기재한 것인데 이는 종합소득세 신고 목적을 위해 임의로 과소계상한 것이고 실지취득가액이 아님
- (iii) 양도세 취득가액으로 장부가액을 사용할 수 없고, 환산취득가액을 사용해야 함
양도세 장부가액 vs 환산취득가액, 조세불복청구(조세소송) 판단
- 세금(양도소득세) 부과
- 환산취득가액이 아니 장부가액을 취득가액으로 사용해 양도세 과세
부동산 양도세 취득가액으로 장부가액 사용 이유
“납세자는 B 부동산 부지를 본인이 취득해 직접 B 부동산를 신축하고 일부 미분양 오피스텔을 취득해 임대사업을 했다. 납세자는 B 부동산 건축에 들어간 비용, 오피스텔 분양원가, A 오피스텔 취득가격을 잘 알고 있거나 쉽게 알 수 있었을 것으로 보인다.
납세자는 1989년 이후부터 부동산 임대업을 하면서 부동산 임대소득 종합소득세 신고를 해 왔다. 이 당시에도 A 오피스텔 취득가액을 아는 것을 전제로 각종 세금신고서가 작성된 것으로 보인다.
납세자가 양도소득세 예정신고시 과거 각종 세금신고를 해왔던 내용과 동일하게 A 오피스텔 취득가액을 스스로 인정해 신고했다. 납세자 세금 신고 당시 어떤 착오나 오류가 있었다고 볼 사정도 없다.
납세자는 A 오피스텔 실지취득가액이 얼마인지 제대로 주장하거나 증명하지 않고, 신축이나 분양 당시 자료도 전혀 제출하지 않았다.
국세청은 B 부동산 분양 당시 분양가에 관해 일부 계약서와 언론에 광고한 자료로 분양가를 제시하고 있다. 국세청이 든 분양가가 A 오피스텔 장부가액보다 단위 면적당 약 2배 이상 높다. 그러나 그 분양가에 기초해 그간 납세자가 종합소득세 신고시에 필요경비로 산입해 온 감가상각비를 필요경비에서 차감해 취득가액을 계산할 경우 납세자가 신고한 장부가액을 실지취득가액으로 봐도 적정하다.
납세자는 B 부동산 분양가는 일반 오피스텔에 관한 것이고 A 오피스텔은 상가이므로 단위면적당 가액이 다르고 최근 매매사례도 다르다고 주장한다. 그러나 최근 매매사례가액에 비추어 최초 분양 당시에도 일반 오피스텔과 상가 사이에 분양가 차이가 있었을 것이라고 추정되지 않는다. 분양 당시 언론 광고가 이루어진 평당 분양가 상한액을 보더라도 납세자 주장을 받아들이기 어렵다.
국세청은 납세자가 신고한 장부가액을 실지취득가액이라고 볼 수 있을 만한 상당한 사정을 증명했다. 그러나 납세자는 장부가액이 실지취득가액과 다르다는 증거를 제출하지 못하고 있다. 그러므로 국세청이 양도소득세 계산시 납세자 스스로 신고한 장부가액을 실지취득가액으로 인정한 것은 적법하다[세금(양도세) 부과, 서울고등법원 2014누40038 판결]”
부동산 양도소득세 환산취득가액, 양산조세소송
토지·건물 등 부동산을 처분하고 세금(양도소득세)을 납부하려는데 과거 취득가액을 입증할 객관적인 증빙이 없는 경우가 있습니다. 실지취득가액을 알 수 없는 경우 사업소득 신고시 대차대조표(재무상태표)에 기록한 장부가액을 사용할 것인지 환산취득가액을 적용할 것인지 다툼이 발생하기도 합니다.
부동산 환산취득가액을 다투는 양산조세소송은 조세전문변호사·회계사 도움이 필요합니다.
아래는 부동산 양도소득세 환산취득가액 vs 장부가액 관련 글입니다.