토지 양도소득세 계산시 건물 관련 지출 금액을 토지 비용(필요경비)으로 인정(양도세 감소)해 주는 경우가 있습니다. 이는 건물이 없거나 철거된 후 토지만 양도하는 때 발생하는 문제입니다.
원칙적으로 건물 관련하여 지출한 금액은 토지 필요경비로 인정하지 않지만, 예외적인 경우에는 토지 양도세를 줄일 수 있습니다.
건물 건축허가 비용, 토지 양도소득세 필요경비 인정
토지 양도인이 건축허가를 받고 건물 신축 없이 토지만 양도하는 경우 건물 건축허가 비용을 토지 양도소득세 비용으로 인정할 수 있는지 알아봅니다. 사안에 따라서는 토지 양도세 필요경비로 인정받아 절세할 수 있습니다.
아래 조세불복청구에서 행정법원은 토지에 존재하는 분쟁을 해결하기 위한 비용(건축허가권 양수대금)은 토지 양도시 필요경비(비용)에 해당한다고 판단했습니다[세금(양도세) 취소].
[세금불복청구 : 조세행정소송]
“건축허가권 양수대금(300백만원)은 토지 이용 편의를 위해 지출한 비용으로 토지 경제적 가치를 증가시켰으므로, 자본적 지출액에 해당하여 토지 양도소득세 필요경비로 산입한다.
경매절차(납세자는 토지를 경매로 취득함)에서 토지는 9차례 유찰을 거쳐 감정가액 1/9에도 못 미치는 금액으로 매각됐다. 이런 유찰 원인은 토지에 권리를 주장하는 이해관계인들 때문이다. 지하구조물 공사를 진행한 건설업체 유치권 행사도 토지 경매 유찰의 주된 원인이었다. 토지를 건설업체들 방해 없이 이용하려면 토지상의 건축허가권 양수를 포함하여 건설업체들의 권리를 배제할 필요가 있었다.
건축허가권 양수대금은 토지상의 건물 건축 공사에 참여한 건설업체들 보상과 그들로부터 납세자의 토지 사용에 관한 이의 제기를 방지하는 목적으로 지급한 합의금 성격이 있다. 따라서 건축허가권 양수대금은 소송 절차를 거치지 않고 토지분쟁을 해결하여 토지 가치를 확보·이용하기 위한 비용이다.
납세자는 K개발(업체들로부터 분쟁관련 업무를 위임받은 회사)에 토지 점유이전 대가와 위로금으로 850백만원을 지급했고, 국세청은 이를 필요경비로 인정했다. 위 지급 금액 중 점유이전 대가는 지하구조물에 투입한 건설업체들의 건설비용을 보전해주는 의미인데, 건축허가권 양수대금(건축주였던 주식회사 H 부도로 협력업체들을 대표하는 K개발과 납세자 약정에 따라 지급함)과 성격이 유사하다.
국세청은 건축허가권 양수대금은 지상에 건물이 완공될 경우 건물 필요경비가 될 뿐 토지 필요경비가 아니라고 주장한다. 그러나 건축허가권 양수대금은 토지 유치권을 주장하는 공사업체들을 배제하고 토지를 완전하게 사용하려고 지출한 비용이다. 따라서 토지 필요경비이다[세금(양도세) 취소, 서울행정법원 2014구합63329 판결, 서울고등법원 2016누34389 판결, 대법원 2017두30146 판결]”
아래 세금불복청구에서 조세심판원은 건축물 설계비용은 토지 양도세 필요경비(비용)가 아니라고 봤습니다[세금(양도세) 부과].
[세금불복 : 조세심판원 행정심판청구, 비용부인]
“납세자는 건물 신축 관련 설계비용(쟁점설계비용)이 토지 형질변경과 관련된 자본적 지출이므로 토지 양도소득세 필요경비라고 주장한다.
그러나 납세자가 건축사사무소에 쟁점설계비용을 지급한 시기[계약금(2002.12.23.), 잔금(2004.10.26.)]로 보아 (i) 납세자가 토지 산림형질변경을 신청한 시기(2002.12.23.) 또는 (ii) 관할군에서 ‘건축허가 신청에 따른 산림형질변경 협의’ 공문을 발송한 시기(2002.12.26.)에 건축설계도면을 제출할 수 없었다.
국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 산림형질변경 신청에 건축설계도면을 첨부하도록 규정하고 있지 않아 쟁점설계비용을 토지 가치를 증대시킨 자본적 지출로 인정하기 어렵다.
양도가액에서 공제할 필요경비는 자산을 양도하기 위해 직접 지출한 비용이다. 그러므로 산림형질변경신청 및 건축허가를 받았더라도 건물 신축 없이 토지만 양도한 경우 쟁점설계비용을 토지 양도시 필요경비로 보기 어렵다[세금(양도세) 부과, 조세심판원 2017광주0960]”
아래 세금불복청구에서 조세심판원은 납세자가 토지만 양도했지만, 건축물 설계나 건축허가로 토지 가치가 증가하여 관련 비용을 토지 양도세 계산시 비용으로 인정했습니다[세금(양도세) 취소].
[세금불복 : 조세심판원 행정심판청구, 비용인정]
“국세청은 토지 용도변경허가를 위해 지출한 건축설계 관련 비용은 건물과 관련된 것이고, 토지 양도와 무관하므로 토지 양도세 필요경비로 인정할 수 없다고 주장한다.
납세자가 토지 매수인과 작성한 매매계약서 특약사항에 매수인은 개발행위허가와 건축허가를 득한 상태를 인지하고 계약했다고 기재되어 있다. 매수인은 확인서에서 이런 내용대로 토지를 매입했다고 확인한다.
쟁점비용(건물 신축을 위한 설계비용)을 토지 양도 전에 건축사사무소에 실제 지급하고, 매입세금계산서를 수취했다.
매수인이 납세자가 용역계약한 건축물 설계 표준계약서를 그대로 양수받아 재계약한 점, 건축물이 준공되지 않은 상태에서 토지가 양도됐으나, 토지 형질변경 뿐만 아니라 건축물 설계나 건축허가로 인해 토지 현실적 가치가 증가하고, 이 부분이 매매가액에 반영되었다.
따라서 쟁점비용은 토지 자본적 지출에 해당하거나 토지 양도 비용이다[세금(양도세) 취소, 조세심판원청구 2020중0387]”
양도소득세 세금환급신청(경정청구)
건물 관련 비용이라도 토지 양도소득세 계산시 필요경비로 인정될 수 있습니다.
납세자가 지출한 비용이 부동산 양도세 필요경비로 인정할 수 있는지 모호하다면 양도소득세 신고 후 경정청구(세금환급신청), 거부처분에 대한 조세불복(조세심판원 청구)을 진행하기 바랍니다.