납세자가 판 땅이 비사업용토지로 분류되면 양도소득세를 중과세(+10%)합니다.
국세청이 비사업용토지라는 이유로 세금을 부과했다면 아래 기간기준 판단시 납세자에게 유리한 기간(비사업용토지로 보지 않는 기간)이나 면적(ex. 하치장, 주차장 사용) 있는지 확인해 보시기 바랍니다.
비사업용토지 양도세 중과세, 기간기준
비사업용토지라는 이유로 양도세 중과세를 하려면 아래 3가지 기준을 모두 충족해야 합니다. 즉 하나라도 기간기준 요건을 충족하지 못하면 양도소득세 중과세를 하지 않습니다.
(i) 전체 보유기간 중 40% 초과하여 비사업용으로 사용
(ii) 5년 중 2년 초과 비사업용으로 사용
(iii) 3년 중 1년 초과 비사업용으로 사용
하치장 사용, 사업용토지
세법은 대지 사용용도에 따라 일정한 경우 사업용토지로 인정해 줍니다. 물품 보관·관리를 위해 사용되는 하치장·야적장 용도로 사용된 토지(물품 보관·관리에 사용된 최대면적 120% 이내)는 비사업용에 해당하지 않습니다.
아래 세금불복청구에서 조세심판원은 하치장용(사업용) 토지로 인정하여 세금(양도소득세)을 취소했습니다.
[세금불복 : 조세심판청구]
“국세청은 토지 중 P가 임차한 1,000여평 면적은 실제 임차인이 야적장으로 사용한 사실이 확인되지 않아 사업용으로 보기 어렵다고 주장한다.
그러나 납세자가 공부상 답(田)인 토지를 야적장으로 사용하기 위해 도로진입공사와 야적장 성토공사를 한 후 임차인들에게 야적장 용도로 임대한 사실이 임대차계약서에 의해 확인된다.
임대기간을 보면, 임차인 C는 토지 전체 면적을 2016. 8. 23.부터 2017. 3. 23.까지 임차한 것으로 나타나고, 임차인 D는 토지 중 1,000평을 2017. 2. 1.부터 2019. 2. 1.까지 임차한 것으로 나타난다. 임차인 P는 토지 중 절반가량인 1,011평 정도를 2016. 10. 31.부터 2022. 10. 31.까지 임차한 것으로 나타난다.
토지가 사업용 토지로 인정받기 위한 기간 조건[양도일(2018.12.3.) 전 3년 중 2년 이상 사업용으로 사용]을 충족한다.
설령 국세청 주장과 같이 P가 계약면적을 실제 야적장으로 사용한 사실이 없다 하더라도, 2017〜2018년 항공사진을 보면 토지 대부분 면적에 화물이나 토사 등이 적치되어 있는 것으로 나타난다(조사관서도 이 부분은 인정한다).
토지 임차인 중 하나인 D의 대표자 B는 임대차계약서와 달리 실제로는 2017. 2. 1.부터 양도시점인 2018년 12월말까지 모래, 자갈, 건축 자재의 판매, 보관, 관리, 주차목적으로 토지 중 계약면적인 1,000평보다 훨씬 많은 1,800여평 정도를 실제로 사용[하치장용 토지에 대한 사업용토지 인정배율 120%를 적용하면, 2017. 2. 1.부터 양도일까지 전체면적을 초과(2,160평)]했다고 확인하고 있다.
그러므로 납세자가 토지 전체면적을 사업용토지로 사용(임대)했다고 보는 것이 타당하다[세금(양도세) 취소, 조세심판원 2022대전7313]“
비사업용토지, 양도소득세 중과세 조세불복
비사업용토지 판단과 예외 규정은 복잡하게 얽혀 있어 비전문가가 양도소득세 중과세 취소를 위한 조세불복(조세심판청구)을 진행하기 어렵습니다.
비사업용토지를 이유로 양도세가 부과됐다면 조세전문변호사, 세무사 도움을 받기 바랍니다.