임야 소유자가 토지 소재지에서 거주하면 사업용토지로 보고 양도세를 부과합니다. 또한 임야 소재지에서 거주하지 못했더라도 토지 사용에 ‘법령상 금지·제한’이 있다면 사업용토지로 봅니다.
양도하는 부동산이 비사업용토지에 해당하여 양도소득세 중과세 대상인지 전문가(세금변호사, 회계사, 세무사)에게 미리 확인해 보시기 바랍니다.
비사업용토지, 양도세 중과세율 적용
비사업용 토지를 양도하면 기본세율에 10%를 더한 중과세율을 적용하여 양도소득세를 과세합니다(소득세법 제104조 제1항 제8호).
소득세법은 농지, 임야, 목장용지, 나대지 등 부동산을 용도(지목)별로 구분하여 비사업용 토지 범위를 규정하고 있습니다(소득세법 제104조의3 제1항). 토지 보유기간 사용실태(비사업용 토지 기간기준)에 따라 일정한 기간 요건을 충족하면 사업용토지로 보고 양도세를 중과하지 않습니다(소득세법 시행령 제168조의6).
임야 법령에 따른 사용금지·제한
임야 양도시 사업용토지로 인정받아 양도소득세를 절세하려면 재촌(임야 소재지 거주) 요건을 충족해야 합니다. 납세자(양도인)가 임야 소재지에서 거주(사업용토지로 봄)하지 못했더라도 토지에 법령상 사용 금지·제한이 있었다면 사업용토지로 봅니다.
아래 조세불복청구에서 행정법원은 법령에 따른 토지 사용·제한은 통상적인 범위를 넘는 특별한 사용 제한이 필요하다고 판단했습니다(특별한 사용 제한이 없어 양도세 중과세).
[세금불복청구 : 조세행정소송]
“법령상 제한이나 개인이 책임질 수 없는 부득이한 사유로 토지를 실수요에 따라 생산적인 용도로 사용할 수 없는 경우까지 토지를 비사업용 토지로 보아 양도소득세를 중과하는 것은 불합리하다. 따라서 소득세법은 그런 사유가 존재하는 기간 동안은 토지를 비사업용으로 보지 않는다(소득세법 제104조의3 제2항, 소득세법 시행령 제168조의14 제1항, 소득세법 시행규칙 제83조의5 제1항).
법령상 제한 등 비사업용 토지 제외사유가 있다는 것은 세금 취소를 주장하는 납세자에게 증명책임이 있다.
그리고 소득세법 제104조의3 제2항 및 소득세법 시행령 제168조의14 제1항 제1호에서 정한 ‘법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지’나 소득세법 시행규칙 제83조의5 제1항 제12호에서 정한 ‘도시계획의 변경 등 정당한 사유로 인하여 사업에 사용하지 아니하는 토지’란 토지 용도에 따른 통상적인 제한 범위를 넘어 특별히 사용이 제한된 토지를 의미한다[세금(양도세) 부과, 대법원 2023두34637 판결]”
아래 조세불복청구에서 행정법원은 임야가 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지에 해당하지 않아 비사업용토지(양도소득세 중과세)라고 판단했습니다.
[세금불복청구 : 조세행정소송]
“납세자는 1988. 12. 15. 김해시 소재 임야를 취득하여 2016. 12. 21. 임의경매로 양도하고 사업용토지로 양도소득세를 신고했다. 국세청은 이 사건 임야는 ‘법령에 따라 사용이 제한된 토지’가 아니고, 납세자가 임야 소재지에 거주하지도 않았으므로, 비사업용토지라는 이유로 양도세를 부과했다. 납세자는 조세심판청구를 거쳐 행정소송을 제기했다. (중략)
이 사건 임야는 사실상 현황과 공부상 등재현황 모두 임야이다. 이 사건 임야는 임업용산지로 지정되었으나, 임야 본래 용도인 산림 보호·육성 자체가 금지 또는 제한되지 않는다. 이는 이 사건 임야가 가축사육 제한구역으로 지정됐더라도 마찬가지이다. 가축사육이 제한된 기간은 임야가 임의경매로 양도된 날인 2016. 12. 21.부터 소급하여 2년이 되지 않으므로, 소득세법 시행령 제168조의6에서 규정한 기간기준에도 미치지 못한다.
따라서 이 사건 임야는 ‘법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지’에 해당하지 않아(소득세법 시행령 제168조의14 제1항 제1호) 비사업용토지이다[세금(양도세) 부과, 수원지방법원 2018구단8645 판결, 수원고등법원 2019누11909 판결]”
부동산 양도소득세 조세불복
부동산은 보유기간이 길수록 매매대금과 양도차익이 커지므로 그에 비례하여 양도소득세도 늘어납니다. 만약 양도한 토지가 비사업용토지라면 중과세율(추가 10%)로 과세합니다.
토지 보유기간 중 사업용토지로 볼 수 있는 기간이 있다면 전문가(세금변호사, 회계사, 세무사)를 찾아 조세불복(조세심판원 심판청구, 행정소송)을 진행하시기 바랍니다.