회사나 개인이 구입한 토지에 사업용 건물, 공장을 건축하려고 하였으나 정당한 사유로 공사를 완료하지 못하고 토지를 양도했다면 비사업용 토지로 보지 않습니다.
납세자는 전문가(세무사, 회계사, 조세변호사)를 찾아 사업용토지로 볼 수 있는 정당한 사유가 있는지 확인해 보시기 바랍니다.
비사업용토지 양도세 중과세
법인이나 개인이 양도한 토지가 비사업용이라면 세금이 중과세됩니다.
법인이 비사업용토지를 양도했다면 법인세에 추가로 토지양도소득에 대한 법인세(세율 10%)를 신고·납부합니다. 개인이 양도한 토지가 비사업용에 해당하면 기본소득세율(누진세율 6% ~ 45%)에 10%를 가산한 세율(16% ~ 55%)을 적용하여 양도소득세를 납부해야 합니다.
건설공사중단 비사업용토지, 정당한 사유
납세자가 취득한 토지를 사업용으로 사용하지 못하고 양도한 데 정당한 사유(부득이한 사유)가 있다면 비사업용토지로 보지 않습니다.
아래 조세불복청구에서 행정법원은 회사가 건물 신축을 위한 은행 PF대출을 받지 못해 토지를 양도한 것은 정당한 사유가 아니라고 판단했습니다[비사업용토지 중과세, 세금(법인세) 부과].
[세금불복청구 : 조세행정소송]
“비사업용토지로 보지 않는 ‘토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지’에는 행정작용에 의해 현실적으로 부동산의 사용이 금지 또는 제한되는 경우도 포함된다. 그러나 납세자가 금융기관으로부터 토지에 건축물을 신축하기 위한 PF대출을 받지 못했다는 사유는 토지가 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지라고 볼 수 없다.
납세자는 토지에 건축물을 신축하는 내용의 건축허가를 받았다. 납세자로부터 이 사건 토지를 양수한 C는 2017. 5. 1. 건축허가를 받고 이 사건 토지에 제2종 근린생활시설을 신축하여 2018. 6. 21. 사용승인을 받았다. 이를 볼 때 토지에 건축물을 신축하는 행위에 관하여 법령이나 행정작용에 의한 금지나 제한이 존재하지 않는다.
납세자 주장과 같이 금융위원회가 행정지도를 통해 금융기관이 이 사건 건축물을 신축하기 위한 PF대출을 시행하는 데에 일정한 제한을 두었다고 하더라도, 그로 인한 효과는 납세자가 금융기관으로부터 건축물 신축에 필요한 자금을 대출받지 못하는 것에 그친다.
즉, 납세자가 토지에 건축물을 신축하지 못한 이유는 납세자가 금융기관으로부터 대출을 받지 못하는 등 납세자 경제력이 부족했기 때문이지 토지 사용이 금지되거나 제한된 것은 아니다.
부산은행의 납세자에 대한 여신 부결 통보서에 의하면 납세자에 대한 PF대출이 부결된 이유에 ‘업종제한’ 사유가 포함되어 있으나, 그것이 금융위원회 행정지도에 의한 것인지 부산은행 양산지점 대출에 관한 규정 내지 정책에 의한 것인지 알 수 없다.
납세자는 이 사건 토지에 건축물을 신축하지 못한 것에 ‘부득이한 사유’가 있다는 이유로 이 사건 토지를 비사업용 토지에 해당하지 않는 것으로 보아야 한다고 주장한다. (중략)
납세자가 금융기관으로부터 건축물을 신축하기 위한 PF대출을 받지 못했다는 사유는 부득이한 사유에 해당하지 않는다. 따라서 이 사건 토지가 비사업용 토지에 해당한다는 이유로 토지 양도차익에 법인세를 부과한 처분은 적법하다[세금(법인세) 부과, 대구지방법원 2020구합20783 판결]”
비사업용토지 중과세 조세불복, 정당한 사유
법인이 토지를 보유한 기간 중 정당한 사유가 인정되어 총 보유기간 중 60% 이상 업무용으로 볼 수 있다면 세금이 취소됩니다.
비사업용 토지라는 이유로 세금(법인세 또는 양도소득세)이 중과세됐다면 전문가 도움을 받아 과세전적부심사, 조세불복(지방국세청 이의신청, 조세심판원 심판청구, 행정소송)을 진행하시기 바랍니다.