사업자가 부동산(토지와 건물)을 일괄양도하는 경우 매매계약서 작성에 주의해야 합니다. 토지는 부가가치세 면세이나 건물은 부가세를 과세로 계약서 기재내용에 따라 세금이 달라집니다. 양도 후 철거예정건물이라면 건물공급가액을 ‘0’으로 할 수 있습니다. 부동산 부가세 조세불복청구(이의신청, 조세심판청구)는 조세전문변호사 상담을 받아 보시기 바랍니다.
철거예정건물 부동산 일괄양도, 부가세 조세심판청구
- 납세자는 호텔·사우나 서비스업을 영위하다가 2017.3.15. 주택건설업을 하는 양수법인에게 부동산을 매각하고, 건물가액은 없는 것으로 보고 건물 부가가치세를 신고하지 않음
- 국세청은 부가가치세 과세대상이 되는 건물(호텔건물, 사우나건물)과 면세재화인 토지 가액이 불분명하다는 이유로 기준시가로 안분해 세금을 부과함
- 국세청 주장 : (i) 부동산 양도시 호텔건물 잔존가액과 사우나건물 잔존가액이 취득시와 비교할 때 90% 이상 남아 있음, (ii) 사용승인일이 각각 1994년과 1996년으로 건물 기준내용연수(철근콘크리트조 40년)가 지나지 않음, (iii) 따라서 노후화로 잔존가치가 없는 건물이라고 보기 어려움
- 납세자는 건물 부가가치세 조세불복청구(이의신청, 조세심판청구)를 제기함
토지 건물 부동산 일괄양도, 부가세 조세불복청구 판단
- 세금(부가가치세) 취소
- 철거 예정인 건물이 실제 철거·멸실되었으므로 건물 공급가액은 ‘0’으로 보고 부가세를 취소함
철거예정건물 부가가치세 취소 이유
“국세청은 호텔건물과 사우나건물 양도를 재화 공급으로 보고 부가가치세를 부과했다.
그러나 국세청이 부가세 과세대상으로 본 호텔과 사우나건물은 주택건설업을 영위하는 양수법인이 취득 후 철거 예정이어서 납세자와 양수법인은 건물 가액을 없는 것으로 하고 토지 가액으로만 거래한 것이다.
양수법인은 호텔건물과 사우나건물을 철거한 다음 부지 위에 아파트를 신축할 사업계획을 가지고 있었다. 양수법인은 실제 2017.1.16. 부동산 매매계약을 체결한 후 2017. 5. ~ 2017. 7. 해당 토지에 주상복합아파트 건축허가를 받고, 호텔건물과 사우나건물 철거·멸실신고를 했다.
납세자는 2017.3.15. 부동산을 양수법인에게 양도하면서 2017.4.10. 호텔과 사우나 서비스업 관련 개인사업자등록을 폐지했다. 위 사실들에 비추어 볼 때 계약 당시 이미 철거가 예정된 호텔건물과 사우나건물에 부가가치세를 과세한 처분은 잘못이 있다[세금(부가세) 취소, 조세심판청구 2018부산4509]”
토지 건물 부동산 일괄양도와 부가가치세 조세불복청구(조세심판청구)
철거 예정인 건물을 철거하지 않고 부동산(토지와 건물)을 일괄양도하는 경우가 있습니다.
이때 실지거래가액 중 (i) 토지와 건물 가액 구분이 불분명한 경우, (ii) 토지·건물 가액을 구분 했더라도 기준시가로 안분한 금액과 30% 이상 차이가 있는 경우에는 기준시가로 안분계산한 금액을 건물 공급가액으로 세금을 부과합니다.
다만, (iii) 토지와 건물을 함께 공급받은 후 건물을 철거하고 토지만 사용하는 경우라면 건물 공급가액을 ‘0’으로 볼 수 있습니다.
납세자는 부동산 매매 전에 조세전문변호사·세무사 도움을 받아 양수도계약서를 작성하시기 바랍니다. 양도계약서에 (i) 건물과 토지 공급가액을 구분 기재할 필요가 있으며, (ii) 철거관련 특약사항과 (iii) 세금(건물부가가치세) 내용을 넣어 둘 필요가 있습니다.
아래는 토지 건물 부동산 일괄양도와 세금 관련 글입니다.