개인사업 규모가 커지면 개인사업자 법인전환을 할 필요가 있는데 이때 부동산 현물출자시 양도소득세 이월과세 혜택을 받을 수 있습니다.
개인사업자 법인전환, 양도소득세 이월과세 조세불복소송
– 납세자는 2008. 1. 이 사건 부동산에 관해 매매 원인의 소유권이전등기를 마친 후 이 사건 부동산을 고정자산으로 해 부동산임대업(개인사업자)을 영위함
– 납세자는 2017. 4. 11. 이 사건 부동산에 관해 채무자 납세자, 근저당권자 부산은행, 채권최고액 22억원의 공동근저당권(이 사건 근저당권) 설정등기를 마쳐주고 2017. 4. 12. 이를 담보로 부산은행으로부터 18억원을 차용(이 사건 대출금)함
– 납세자는 2017. 6. 16. 설립 중인 회사 주식회사 A와 사이에, 납세자가 현물출자 기준일(2017. 6. 16.) 현재 부동산임대업 장부상 자산과 부채 전부 현물출자하고, A는 납세자에게 현물출자가액에 상당하는 액면가액의 보통주식을 교부하는 포괄적 현물출자계약(이 사건 계약)을 체결함
– 공인회계사 S는 2017. 6. 28. D감정평가법인이 작성한 감정보고서를 토대로 이 사건 계약에 따른 납세자의 현물출자가액을 635,000,000원(= 이 사건 부동산 감정평가액 3,096,207,440원 + 현금 3,792,560원 – 단기차입금 150,000,000원 – 임차보증금반환채무 515,000,000원 – 이 사건 대출금채무 1,800,000,000원)으로 하고, 납세자에게 부여할 주식의 수는 보통주식 63,500주, 액면가액 합계 635,000,000원으로 하는 ‘재산확인 보고서’를 작성함
– A는 2017. 8. 29. 위 보고서에 기초해 제주지방법원 부동산임대업 모집설립 조사보고서에 대한 인가를 신청하고, 제주지방법원은 2017. 10. 27. 위 모집설립 조사보고서를 인가했고, 이에 따라 2017. 11. 6. A법인이 설립됨
– A의 설립 당시 납세자는 A의 발기인 겸 사내이사 및 대표이사로서 현물출자 대가로 총 발행주식 88,500주(1주당 10,000원, 총 자본금 888,500,000원) 중 63,500주(자본금 635,000,000원)를 인수했고, 나머지 25,000주(자본금 250,000,000원)는 납세자의 아들 C가 사내이사로서 인수함
– 납세자는 2017. 11. 17. A에게 이 사건 부동산에 관해 현물출자 원인의 소유권이전등기를 마쳐주었으나, 이 사건 근저당권의 채무자를 변경하지는 않았음
– 이 사건 대출금채무는 2017. 12. 12. 전액 상환이 이루어졌고, 이에 따라 2017. 12. 21. 이 사건 근저당권에 관해 해지 원인의 말소등기가 마쳐짐
– 납세자는 2017. 12. 31. 국세청에게 부동산임대업(개인사업자) 폐업 신고함
– 납세자는 2018. 1. 31. 국세청에 조세특례제한법의 양도소득세 이월과세 적용을 신청한 후, 2018. 2. 23. 이 사건 부동산 양도소득세 501,794,340원을 예정신고함
– 국세청은 2018. 12. 6. ‘이 사건 대출금채무는 이 사건 계약의 현물출자 대상에 포함되지 않고, 이를 제외하면 현물출자로 소멸하는 부동산임대업의 순자산가액이 2,435,000,000원(= 635,000,000원 + 1,800,000,000원)이 되어 납세자가 현물출자로 취득한 A의 자본금(635,000,000원)을 초과한다’는 이유로 이 사건 부동산 양도소득세 이월과세 적용을 배제하고, 납세자에게 양도소득세 648,067,390원을 부과함(이 사건 처분)
– 납세자 주장
이 사건 대출금채무는 이 사건 계약에 따라 A에 현물출자되었고 이에 따라 평가한 A의 자본금은 부동산임대업 순자산가액을 초과하므로, 이 사건 계약에 따른 납세자의 A에 대한 부동산 현물출자는 조세특례제한법에서 정한 양도소득세 이월과세 대상임
– 국세청 주장
(i) 이 사건 대출금은 부동산임대업과 무관하게 납세자 개인적 용도로 사용되었으므로, 대출금채무는 부동산임대업 순자산가액 산정에 있어 부동산임대업 부채로 계상할 수 없음
(ii) 설령 대출금채무가 부동산임대업 부채로 계상될 수 있더라도, 대출금채무는 계약상 현물출자 대상에 포함되지 않았고, 대출금채무가 실제로 A에 현물출자되었다고 볼 수 없음
(iii) 이 사건 부동산 현물출자는 조세특례제한법에서 정한 양도소득세 이월과세요건을 충족하지 못함(양도소득세 과세처분은 적법함)
개인사업자 법인전환 부동산 양도세 이월과세 판단
– 세금(양도세) 과세
– 개인사업자 법인전환 양도소득세 이월과세 요건을 충족하지 못했음
법인전환 부동산 양도소득세 이월과세를 적용하지 않은 이유
“개인사업자가 사업용고정자산(e.g. 부동산)을 현물출자 법인전환하는 경우 사업용고정자산은 양도소득세 이월과세를 적용받을 수 있다. 다만, 새로 설립되는 회사 자본금이 법인전환하는 사업장의 순자산가액(통합일 현재 시가로 평가한 자산 합계액에서 충당금을 포함한 부채 합계액을 차감한 금액) 이상이어야 한다.
개인사업 법인전환 양도세 이월과세 요건으로 새로 설립되는 회사 자본금이 법인전환하는 사업장 순자산가액 이상일 것을 규정한 이유는 다음과 같다. 개인사업장을 법인전환해 기업 조직 형태를 변경하는 것은 실질적으로 동일한 사업주가 사업 운영형태만 바꾸는 것에 불과한데 실질적으로 동일한 사업주가 사업 운영 형태만 바꾼 것으로 평가되기 위해서는 사업양수도 대상의 순자산가액이 신설 법인에 그대로 승계되어야 하기 때문이다. 위와 같은 이월과세 제도 취지는 개인 기업을 법인 기업으로 전환하는 것을 장려하되 그 과정에서 개인사업자가 출자금액을 부당하게 축소시키는 것을 방지하려는 데에 있다.
양도소득세 이월과세는 사업장별로 적용한다. 이월과세 요건인 순자산가액 즉, ‘통합일 현재의 시가로 평가한 자산의 합계액에서 충당금을 포함한 부채의 합계액을 공제한 금액’을 계산함에 있어서도 자산이나 부채는 해당 사업장의 사업과 직접 관련된 자산이나 부채로 한정된다. (중략)
이 사건 대출금채무는 사업(부동산임대업)과 직접 관련된 부채라고 보기 어렵다. (중략)
이 사건 대출금채무는 부동산임대업의 순자산가액 산정에 있어 부채로 계상되어서는 아니 될 뿐만 아니라 이 사건 계약상 현물출자 대상에 포함되거나 A에 실제로 현물출자되지도 않았다. 따라서 새로 설립된 A의 자본금 888,500,000원이 현물출자로 소멸하는 부동산임대업 순자산가액 2,435,000,000원[＝ (이 사건 부동산 감정평가액 3,096,207,440원 ＋ 현금 및 현금성자산 3,792,560원) － (단기차입금 150,000,000원 ＋ 임차보증금반환채무 515,000,000원)]에 미달하여 조세특례제한법에서 정한 양도소득세 이월과세 요건을 충족하지 못했다[세금(양도세) 과세, 제주지방법원 2020구합5687 판결, 광주고등법원(제주) 2021누1727 판결, 대법원 2022두33309 판결]”
개인사업자 법인전환, 부동산 양도소득세 이월과세
납세자가 사업용고정자산을 현물출자하거나 사업 양도·양수 방법에 따라 법인전환하는 경우 사업용고정자산(주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리는 제외) 양도소득세 이월과세를 적용받을 수 있습니다. 이때 새로 설립된 법인 자본금이 현물출자한 사업용고정자산의 순자산가액(현물출자일 현재의 시가에서 부채를 공제한 금액) 이상이어야 합니다.
위 조세불복(조세소송) 사안은 현물출자로 증가한 자본금이 사업용고정자산의 순자산가액에 미달해 양도소득세 이월과세(나중에 세금납부)를 적용하지 않았습니다.
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