부동산·아파트 취득자금을 조달하는 과정에서 직계존비속(부모)·배우자와 자금거래를 하는 경우 증여로 보고 세금(증여세)이 부과될 수 있습니다.
부동산 자금출처 세무조사, 증여세 조세불복(조세심판청구)
- 납세자는 2017. 8. 14. A아파트를 930백만원에 매매로 취득함
- 국세청은 2018. 2. ~ 2018. 3. 기간 동안 납세자 부동산 취득자금출처 세무조사를 실시함(증여세 세무조사)
- 국세청은 납세자가 아파트 취득 과정에서 어머니로부터 520백만원을 입금받은 사실을 확인함
- 국세청은 520백만원을 증여받았다고 보고 증여세를 부과함
- 납세자는 조세불복을 위해 조세심판원 심판청구(조세심판청구)를 제기함
자금출처조사, 증여세 조세심판청구(조세불복) 판단
- 세금(증여세) 일부 취소
- 부동산 취득자금을 빌린 사실이 확인되는 금액은 증여세 과세대상에서 제외함
부동산·아파트 취득 자금 증여세 취소 이유
“납세자는 아파트 취득자금 마련 과정에서 어머니로부터 금전을 빌린 것이라고 주장한다.
납세자와 어머니 사이에 체결된 2017. 8. 14.자 차용증에 따르면, 매월 28일에 연 3% 이자를 지급하고, 원금은 2018.12.31. 20백만원, 2019.12.31.부터 매년 50백만원씩 상환하기로 되어 있다. 그러나 납세자 계좌 이체내역에는 2017.9.9. 2백만원, 2017.9.28. 180만원, 그 다음 달부터는 매월 1백만원씩 이체되어 금액이 매월 일정하지 않다.
납세자가 원금상환액이라고 주장하는 2018.2.23.자 및 2018.4.16.자 이체액 각각 10백만원도 차용증상 변제기(2018.12.31.)와 시기가 달라 차용증이 실제 금전소비대차 약정을 반영한 것이라고 인정하기 어렵다.
과거 납세자 및 배우자와 부모 간에 빈번하게 금전거래가 있었던 사정을 감안하면 납세자가 제시한 이체내역이 A아파트와 관련해 빌린 돈의 이자나 원금 상환내역이라고 단정하기 어렵다.
납세자의 아버지는 법무사사무실을 운영하면서 연간 최소 60백만원에서 최고 180백만원의 소득을 얻고 있었다. 납세자의 어머니는 남편으로부터 이체받은 자금과 다른 부동산을 소유하고 있었다. 납세자의 부모가 A아파트 취득자금을 증여할 경제적 능력이 충분히 있었다. 위 사실들을 종합해 볼 때 납세자가 어머니로부터 A아파트 취득자금을 빌렸다고 보기 어렵다.
다만, 납세자의 이모부와 오빠가 2017. 8. 11. 및 2017. 8. 14. 각각 납세자의 어머니 계좌에 100백만원과 18백만원을 입금한 사실이 확인된다. SNS 대화내용에 금전을 빌려준다는 내용이 있다. 납세자가 이모부와 오빠로부터 빌린 자금 합계 118백만원은 증여재산가액에서 차감하는 것이 타당하다[세금(증여세) 일부 취소, 조세심판청구 2018서울3641]”
부동산·아파트 취득 자금출처 세무조사, 증여세 못 피하나?
소득 신고금액 대비 토지·건물 등 자산취득 내용이 많으면 부동산 취득 자금출처 세무조사 대상자로 선정될 수 있습니다(증여세 세무조사).
부동산 취득 단계부터 돈의 출처를 명확히 하고 특수관계인 자금거래는 금융증빙(이자지급내역 포함)도 챙기시기 바랍니다.
실제 증여가 아닌데도 증여세가 부과되었다면 국세청 출신 세무사·조세변호사 도움을 받아 조세불복(과세전적부심사청구, 조세심판청구, 조세소송)을 제기할 필요가 있습니다.
아래는 부동산 자금출처조사 관련 글입니다.