납세자들은 증여재산공제, 증여재산 10년 합산 등을 회피하고 세금(증여세, 양도소득세 등)을 줄이기 위해 교차증여, 교환계약을 하기도 합니다. 이런 경우 사안에 따라서는 실질과세원칙을 적용하거나 가장행위라는 이유로 세금을 부과할 수 있습니다.
배우자 가족 간 교환거래와 조세불복청구(조세소송)
- 납세자 F는 1978. 4. A 토지를 취득했고, 납세자 M(배우자)과 아들 S는 1989. 9. B 토지를 1/2지분씩 취득함
- 납세자들(부부)과 S(자녀)는 1995. 6. A, B 토지 위에 상가 건물 신축 후 3인 공동으로 부동산임대업을 함
- 납세자들은 2007. 1. A 토지와 B 토지 중 납세자 M 소유지분 교환계약을 체결함
- 납세자들과 S는 2008. 5. D에게 A, B 토지와 상가건물을 포함한 부동산임대업 전체를 양도 후 양도소득세를 신고하면서, 취득가액은 토지 교환거래로 인해 실지거래가액을 확인할 수 없다는 이유로 교환시 환산취득가액으로 신고함
- 국세청은 2010. 3. 납세자들 부동산 교환거래를 부인하고, 취득가액을 납세자들이 최초 A, B 토지를 취득할 당시 환산가액으로 산정함(양도소득세 부과처분)
- 납세자들은 조세심판청구를 거쳐 조세소송을 제기함
토지 교환거래 양도소득세 조세소송 판단
- 세금(양도소득세) 부과
- 교환거래는 양도세를 줄이기 위한 가장행위임
교환거래 취득가액을 부인한 이유
“납세자는 같은 경제적 목적을 달성하기 위해 여러 법률관계(e.g. 직접 양도, 교환 후 양도) 중 하나를 선택할 수 있다. 따라서 납세자가 양도소득세 부담을 줄이기 위해 경제적으로 하나의 거래임에도 형식적으로 중간거래(e.g. 토지 교환계약)를 끼워넣었다는 이유만으로는 납세자가 선택한 거래형식을 함부로 부인할 수 없다. 그러나 납세자 교환계약이 가장행위라고 볼 수 있는 특별한 사정이 있다면 과세상 의미가 없는 가장행위(e.g. 토지 교환거래)를 제외하고 실질에 따라 과세할 수 있다. (중략)
서로 연접한 A, B 토지는 상가건물 부지로 사용되고 있어 경제적 차이가 거의 없고 납세자 M이 토지면적 4 제곱미터의 손해를 감수하면서 교환거래를 할 뚜렷한 이유도 없다. 토지 교환거래로 인해 양도소득세와 각종 거래비용만 발생한다.
A, B 토지 교환거래를 그대로 인정할 경우 환산취득가액 상승으로 인해 교환 없이 그대로 양도하는 경우에 비해 양도소득세가 상당히 감소한다.
납세자 F는 30여 년간 세무사업을 영위해 온 세금전문가이다. 납세자 M은 2007. 7. 납세자 F와 다른 부동산을 교환했다가 2007. 11. 제3자에게 양도한 후 같은 방법으로 양도세를 산정해 신고하기도 했다.
A, B 토지 교환거래는 토지와 건물 매각에 있어서 양도소득세(세금)를 회피하기 위한 가장행위이다. 따라서 양도소득세 부과처분은 적법하다[세금(양도세) 부과, 대법원 2013두15583 판결]”
교차증여, 교환거래와 양도소득세 실질과세원칙
부부 간 교차증여를 통한 증여재산공제(6억원), 교환거래를 이용해 세금(e.g. 증여세, 양도세)을 줄이려고 했는데 실질과세 원칙, 가장행위를 이유로 세금이 과세될 수 있습니다.
교차증여, 교환계약을 이용하고자 한다면 사전에 세무사·회계사·조세전문변호사 상담을 받으시기 바랍니다.
아래는 부동산 교환계약과 양도소득세 관련 글입니다.