토지·건물 등 부동산을 양도하는 과정에서 중개수수료에 추가하여 컨설팅비용을 지출하는 경우가 있습니다.
중개수수료는 양도소득세 필요경비로 쉽게 인정되지만, 컨설팅비용 지출액은 비용 인정할 수 있는지 다툼이 자주 발생합니다.
세금 신고과정에서 거액의 비용항목이 존재한다면 세무사, 회계사, 조세전문변호사 자문을 받아보시기 바랍니다.
양도세 필요경비, 부동산 중개수수료, 컨설팅비용
토지·건물 양도시 지출한 금액이 필요경비로 인정되기 위해서는 비용이 (i) 해당 부동산 양도와 관련이 있으며, (ii) 실제 지급사실이 객관적인 금융거래 증빙으로 확인되어야 합니다.
아래 조세불복청구에서 조세심판원과 행정법원은 부동산 중개수수료 지급을 인정하여 세금(양도세)을 취소했습니다.
[세금불복청구 : 조세심판원 심판청구]
“납세자는 2014. 6.과 2015. 4. 총 2회에 걸쳐 2천만원을 C명의 계좌로 입금했다. C는 납세자가 중개수수료를 지급했다고 주장하는 H부동산 대표자인 D의 어머니이다. 2천만원은 납세자가 부동산(토지와 건물) 중개수수료로 지급했다고 봄이 합리적이므로 필요경비로 인정하는 것이 타당하다[세금(양도세) 일부 취소, 조세심판원 2019서울3022]”
[세금불복청구 : 조세행정소송]
“납세자가 1988. 2. B로부터 부동산을 4,264만원에 구입하고, 대금을 전액 지급했으나 부동산이 마음에 들지 않는다 하여 이를 소개한 P에게 조속한 전매를 일임했다. P가 1988. 4. L에게 4,840만원에 미등기전매하여 양도차익 중에서 150만원만을 납세자에게 지급하고, 나머지 426만원을 소개비로 취득한 사실이 인정된다.
소개비는 ‘부동산을 양도하기 위해 직접 지출한 양도비’에 해당하여 양도차익 계산시 양도가액에서 공제할 필요경비에 포함한다. 소개비가 통상 부동산취득에 따른 중개수수료에 비하여 많다고 하더라도 필요경비 공제는 실제 지급된 금액에 따른다[세금(양도세) 취소, 대법원 90누6439 판결]”
토지 건물 부동산 컨설팅용역 비용
납세자가 토지 건물 등 부동산 컨설팅용역 비용을 필요경비로 인정받아 세금(양도소득세)을 줄이려면 구체적인 용역 수행 내역(결과물), 대금지급 금융증빙 등을 잘 구비해야 합니다.
아래 조세불복청구에서 행정법원은 컨설팅비용을 부동산 소개비로 볼 수 없어 양도소득 필요경비(비용)에 해당하지 않는다고 판단했습니다[세금(양도세) 부과].
[세금불복청구 : 조세행정소송]
”납세자가 부동산 양도일 3일 후 N주식회사에 전자세금계산서를 발행하고 컨설팅용역 비용 209백만원을 지급한 사실은 인정된다.
컨설팅용역 계약을 부동산 가치 및 시세 분석이나 부동산 매매시 가격 협상 전략 등을 주된 내용으로 하는 전형적인 ‘부동산 컨설팅 계약’으로 파악하는 한, 그 비용은 소득세법 및 동법 시행령에서 열거하고 있는 각 비용 중 어느 하나에 해당한다고 보기 어려우므로, 이를 양도소득 필요경비로 보아 공제할 여지는 없다. 이하에서는 이 사건 비용이 소득세법 시행령 ‘소개비’ 성격을 갖는지 여부에 관하여 본다.
아래와 같은 사정들에 비추어, 이 사건 비용이 ‘소개비’ 성격을 갖는다고 보기도 어렵다.
① 컨설팅용역계약서 제2조는 용역 내용으로 ‘임대가치 분석, 임차인 분석, 임대료 분석, 임대업종 분석, 부동산 정책분석, 부동산 시세 분석, 지역부동산 시세 분석, 건축물 상태분석, 주변 매물 분석, 부동산 가치분석, 미래활용방안 분석, 가치상승 방안연구, 부동산 매매 시 가격 협상 전략’이라고 기재되어 있을 뿐 부동산중개나 소개와 관련된 용역 내용의 기재는 없다. 게다가 납세자가 N주식회사에 발급한 전자세금계산서에도 용역 내용이 ‘부동산컨설팅 비용’이라고만 기재되어 있다.
② 컨설팅용역계약서 제3조는 용역대금과 관련하여 ‘착수금과 중도금은 없으며, 매매계약 완료시 총 용역금액 2억원(부가가치세 별도)을 지급키로 한다. 단, 매매가액이 52억원 미만일시 총 용역금액에서 그 가액만큼 차감하기로 한다’고 정하고 있다. 부동산이 51억 9,000만원에 양도됨으로써 N주식회사는 이 사건 용역계약 대금의 최대가능치인 2억원에서 10백만원이 부족한 190백만원을 컨설팅비용으로 지급받을 수 있었다.
만약 부동산이 50억원 이하에 팔렸다면 N주식회사는 용역계약의 대금을 전혀 지급받을 수 없게 된다. 이는 부동산 소개비와는 거리가 먼 모습이다.
③ 비록 N주식회사 명의로 작성된 부동산 컨설팅 용역보고서 결론 부분에 납세자 주장에 부합하는 듯한 ‘생활일간지 및 소셜 네트워크를 통한 온라인 광고, 매매제안서를 통한 인적 네트워크 활용 등 온/오프라인 채널을 다각화하여 조건에 부합되는 최적의 매수자 컨택’이라는 문구가 존재한다. 그러나 위 문구가 전체 보고서에서 차지하는 비중이 미미하다. 증인G(당시 N주식회사 대표이사 아들로서 실질적인 사주였고, 현재 N주식회사 대표자)는 ‘위 문구는 부동산중개사무소에서 작성한 것으로 본인은 잘 알지 못한다’는 취지로 증언한다. 따라서 위 문구만을 근거로 컨설팅용역계약 성격을 중개계약이라고 보기에는 부족하다.
증인G는 ‘매수인을 만나서 매수의향을 묻는 일은 모두 부동산중개사무소에서 했다’는 취지로 증언했다. N주식회사가 부동산 중개를 위해 제공한 용역 내용이 무엇인지 알기 어렵다.
④ 납세자는 별도로 공인중개사K에게 중개수수료 45백만원을 지급하였음에도 불구하고, 매수인 소개에 역할을 한 것이 없는 N주식회사에 중개수수료보다 훨씬 다액으로서 법정 중개수수료 한도를 초과하는 190백만원을 소개비 명목으로 지급했다는 것이므로, 그 주장 자체로 신빙성이 없다[세금(양도세) 부과, 울산지방법원 2019구단1088]“
양도세 필요경비 인정 조세불복
많은 액수의 양도세 필요경비 인정은 조세불복(조세심판원 행정심판 청구)으로 다퉈야 하는 경우가 많습니다. 수익에 대응하는 비용은 인정되므로 양도소득을 얻는 과정에서 지출한 금액은 관련 증빙(구체적 결과물, 금융거래 내역)을 잘 구비해 두어야 합니다.
부동산 양도과정에서 지출한 거액의 컨설팅용역 비용 또는 중개수수료, 소개비가 문제되고 있다면 세무사, 공인회계사, 양도세 전문 변호사 도움을 받으시기 바랍니다.