양도세 납세의무는 양도일에 성립합니다. 그런데 양도일이 언제인지가 다투어지는 경우가 있습니다. 소유권이전등기가 잔금 지급 전에 넘어간 것이 아니라면 잔금지급일이 양도일입니다.
납세자가 양도세 절세를 위해 양도시기(귀속시기)를 늦춰야 하는 때가 있습니다. 납세자가 양도소득 귀속시기를 조정하기 위해 잔금 미수령액을 어느 정도 남겨두어야 하는지 알아봅니다.
아래 조세행정소송에서 법원은 납세자가 부동산 매매대금 중 잔금 1억원(전체 대금 62억원 중 약 1.6%)을 전부 받은 시점에 양도소득세 납부의무가 있다고 판단했습니다[세금(양도세) 취소].
조세행정소송 사실관계
- 납세자(양도인)는 2008. 2. 주식회사 K와 토지거래 허가 대상인 토지를 62억원에 팔기로 하는 매매계약을 체결함
- 주식회사 K는 2008. 3. 5. 계약금과 중도금 합계 61억원을 지급함
- 잔금 1억원은 토지거래 허가 후 30일 이내에 소유권이전등기를 함과 동시에 지급하기로 약정함
- 납세자와 K는 토지에 관한 소유권이전등기의무와 잔금(1억원) 지급의무를 현재까지 이행하지 않았음
- 국세청은 납세자에 대한 세무조사결과(2014. 8.경 실시) ‘납세자가 2008. 3. 5. K(양수인)로부터 매매대금의 약 98.4%에 이르는 계약금과 중도금을 받았으므로, 토지는 2008. 3. 5. 실질적으로 양도된 것으로 봐야 한다’는 이유로 양도소득세 17억원을 과세함
행정법원 판단
- 세금(양도소득세) 취소
- 양도가 완료되지 않았음(양도소득 귀속시기 미도래)
잔금 미지급이 양도세 취소사유인 이유
“부동산 매매대금이 모두 지급된 경우뿐만 아니라 사회통념상 대가적 급부가 거의 전부 이행되었다고 볼 만한 정도라면 양도소득세 과세요건을 충족하는 부동산 양도가 있다고 할 것이다. 양도가 있다고 볼 것인지는 미지급 잔금 액수와 잔금이 전체 대금에서 차지하는 비율, 미지급 잔금이 남게 된 사정 등에 비추어 구체적 사안에서 개별적으로 판단한다.
납세자(양도인)와 주식회사 K 사이에 토지에 관한 매매잔금 1억원 지급의무와 소유권이전등기의무가 이행되지 않은 이상 토지가 2008년에 납세자로부터 주식회사 K에게 양도되었다고 볼 수 없다[세금(양도세) 취소, 대법원 2018두38192 판결]”
소유권이전등기 없이 잔금 미지급, 양도세 납부시기(귀속시기)
토지, 건물 등 부동산을 양도할 때 양도시기는 (i) 잔금청산일이 분명하지 않은 경우에는 등기접수일, (ii) 잔금청산 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일, (iii) 위 이외에는 잔금청산일입니다.
납세자(양도인)는 잔금 지급시기를 조절하여 양도소득 귀속시기를 조정할 수 있습니다.
위 조세행정소송 판례는 매매대금 대부분이 지급되고 약 1.6%(= 1억 / 62억)에 해당하는 잔금만 남아 있더라도 아직 양도세 귀속시기가 도래하지 않았다고 봤습니다.
조세불복청구 사례 중에는 잔금 2천만원(약 1.3% = 2천만원 / 16억)이 남은 경우도 양도시기는 잔금(2천만원)을 전부 받은 때라고 한 판례도 있습니다.