부동산 보유하는 동안 지출한 비용 중 부동산(ex. 건물) 내용연수를 늘리거나 가치를 증가시키는 비용은 자본적지출에 해당합니다. 여기에 해당하면 수익적지출(ex. 수선유지비)과 달리 부동산 양도소득세 계산시 비용으로 인정해 줍니다.
건물·토지 자본적지출 예시
국세청은 아래와 같은 비용들은 양도소득세 필요경비인 지본적지출액으로 인정하고 있습니다.
- 토지만을 사용할 목적으로 건축물이 있는 토지를 취득하여 건축물을 철거하거나, 자기 소유 토지상에 있는 임차인 건축물을 취득하여 철거한 경우 철거한 건축물 취득가액과 철거비용은 [토지]자본적지출로 한다.
- 자기 소유 토지상에 새로운 건축물을 건축하기 위해 기존 건축물을 철거하는 경우 기존 건축물 장부가액과 철거비용은 새로운 [건축물]에 대한 자본적지출로 한다.
- 부가가치세 면세사업자의 고정자산 취득에 따른 매입세액
- 부동산매매업자(주택신축판매업자 포함)가 토지개발 또는 주택신축 등 사업 수행과 관련하여 그 토지 일부를 도로용 등으로 국가 등에 무상으로 기증한 경우 토지가액은 잔존 토지에 대한 자본적지출로 한다.
아래 조세불복청구에서 행정법원은 납세자가 지출한 비용은 자본적지출이 아닌 수익적지출이라고 판단했습니다[세금(양도세) 부과].
[조세불복청구 : 행정소송]
“납세자가 모텔(건물)에 필요경비로 지출했다고 신고한 1, 2차 리모델링 공사비는 필요경비로 산입할 수 있는 자본적지출액에 해당하지 않는다. 그러므로 양도소득세 과세처분은 적법하다.
① 모텔(건물)에 2010.경 진행된 1차 리모델링 공사와 2015.경 진행된 2차 리모델링 공사의 구체적인 내역을 살펴본다. 1차 리모델링 공사에는 조명기구 설치와 인테리어 필름, 실크벽지 시공이, 2차 리모델링 공사에는 모텔 영업을 위한 간판, 조명, 가구, 커텐, 페인트, 화장실 유리, 카메라, 키폰, 에어컨청소, 스피커앰프 시공이 포함되어 있다. 이는 부동산(건물) 자체의 객관적 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출된 ‘자본적지출’이라기보다는 납세자가 모텔을 운영하거나, H에게 임대하기 위해 지출한 ‘수익적지출’에 더 가깝다.
② 2차 리모델링 공사비용에는 부동산(건물) 자체에 부합된다고 볼 수 없는 침대, 소파, 탁자, 의자, 액자, 커텐, 컴퓨터, 냉장고, 컴퓨터가구, 카메라, 키폰, 스피커 등과 같은 각종 비품에 지출된 비용이 포함되어 있다. 이는 양도자산인 부동산(건물) 내용연수를 연장시키거나 가치를 현실적으로 증가시키는 비용이라고 할 수 없다. 납세자가 양수인에게 부동산을 양도할 당시에도 위 각 비품비를 부동산 매매대금과는 별개로 1억원으로 책정하여 매도한 사실을 인정할 수 있으므로, 위 지출내역도 자본적지출에 해당하지 않는다[세금(양도세) 부과, 광주지방법원 2020구합13295 판결, 광주고등법원 2021누10865 판결]”
부동산 양도소득세 자본적지출 증빙
납세자가 지출한 비용이 자본적지출액으로 인정받을 수 있다면 양도소득세를 줄일 수 있으므로 지출 증빙을 잘 보관하시기 바랍니다. 객관적 증빙(ex. 계좌 이체내역, 계약서, 견적서 등)이 없다면 양도세 비용으로 인정받을 수 없습니다.