토지와 건물을 일괄 양도하면서 부동산 매매계약서에 가액을 어떻게 구분 기재하는지가 세금에 영향을 줍니다. 거래당사자 의사로 세금(양도세, 부가세)이 달라지므로 충분히 절세할 수 있습니다.
토지·건물 부동산 일괄양도와 부가세 진주조세불복청구
- 납세자들은 진주시에 있는 토지와 지상 5층 건물(토지와 건물을 합해 ‘진주시 부동산‘이라고 함) 공동소유자로서 1995. 1. 부터 ‘D빌딩‘이라는 상호로 진주시 부동산에서 임대업을 영위함
- 납세자 A는 토지 중 2/3 지분, 납세자 B는 1/3 지분을 소유하고 있었고, 납세자 A는 건물 중 7/10 지분, 납세자 B는 3/10 지분을 소유함
- 납세자들은 2016. 1. 5. E에게 진주시 부동산을 토지 15억 5천만원, 건물 9천만원(부가가치세 별도), 합계 16억 4천만원에 양도하는 매매계약을 체결함
- E는 2016. 2. 1. 진주시 부동산 소유권이전등기를 마침
- 납세자들은 진주시 부동산 양도 후 국세청에 매매계약서 금액으로 양도소득세와 부가가치세를 신고함
- 국세청은 진주시 부동산 양도가액 중 건물 양도가액이 기준시가에 현저하게 미달하는 등으로 부가가치세법에서 정한 ‘실지거래가액 중 토지 가액과 건물 가액 구분이 불분명한 경우’로 보고 진주시 부동산 매매가격을 기준시가로 안분계산해 건물 양도가액을 2억 8천만원으로 산정함
- 국세청은 연대납세의무자인 납세자들에게 2016년 제1기 부가가치세를 과세함
부동산 일괄양도와 건물 부가세 진주조세불복청구 판단
- 세금(부가가치세) 취소
- 토지와 건물 가액 구분이 불분명하지 않아 기준시가로 안분할 수 없음
토지·건물 부동산 일괄양도 부가가치세 취소 이유
“부가가치세법은 사업자가 토지와 정착된 건물을 함께 공급하는 경우에 부가가치세 과세대상인 건물 공급가액과 비과세대상인 토지 공급가액이 구분되어 있지 않아 토지와 건물 가액이 불분명한 경우에 과세대상 건물 공급가액을 산출하기 위한 특례규정을 두고 있다.
세법에 의한 장부 기타 증빙서류에 건물 공급가액이 토지 가액과 구분 기장되어 있다면, 구분 기재가 허위 또는 누락이 있지 않는 이상 위 규정 적용대상이 아니다. (중략)
국세청이 부동산 매매계약서에 기재된 총 매매대금은 실지거래가액으로 인정하면서 그 안에서 토지와 건물로 구분된 각 부동산 거래가액은 부인하고 거래가액이 불분명하다고 인정하기 위해서는 구분 거래가액이 허위이거나 현저히 부당하다는 등 특별한 사정에 관해 충분한 주장과 증명이 필요하다.
매매계약서에 기재된 토지와 건물 매매대금이 당사자 진정한 합의에 의한 것이 아니라거나 통상의 거래관행을 현저히 벗어난 비합리적인 가액 구분이라고 보기 어렵다. (중략)
따라서 토지 가액과 건물 가액 구분이 불분명한 경우가 아니므로, 건물 공급가액을 기준시가로 안분한 부가가치세 과세처분은 위법하다[세금(부가세) 취소, 대법원 2020두40419 판결]”
진주조세불복청구, 토지·건물 부동산 일괄양도와 양도세 부가세 절세방법
사업자가 토지와 지상 건물을 함께 양도하는 경우에는 건물 실지거래가액을 부가가치세 공급가액으로 합니다.
다만 아래 2가지 중 어느 하나에 해당하면 기준시가로 안분계산한 금액을 건물 공급가액으로 보고 부가세를 과세합니다.
- 실지거래가액 중 토지가액과 건물가액 구분이 불분명한 경우
- 사업자가 실지거래가액으로 구분한 토지와 건물 가액이 기준시가로 안분계산한 금액과 30% 이상 차이 있는 경우
납세자가 주장하는 건물 공급가액을 부인하고 기준시가로 안분해 세금을 부과하려면 토지와 건물 가액 구분이 불분명하다는 사실을 국세청이 입증해야 합니다.
부동산 일괄매각 관련 양도소득세와 부가가치세는 사전에 세무사·회계사·변호사 자문이 필요합니다. 부동산 관련 세금은 부산 진주조세불복청구로 다툴 수 있습니다.
아래는 부동산 일괄양도 양도세 조세불복청구(조세소송) 관련 글입니다.