부동산 양도과정에서 발생한 변호사 소송비용, 컨설팅 자문료 지급증빙을 잘 챙기면 양도세를 절세할 수 있습니다.
사안에 따라서는 변호사 비용과 컨설팅 자문료가 비용 인정되지 않고 양도소득세가 과세된 사례도 있으므로 어떤 경우에 세금을 줄일 수 있는지 알아봅니다.
양도세 필요경비, 변호사비용
납세자가 양도소득을 얻는 과정에서 발생한 변호사 비용 등 소송경비는 양도소득세 필요경비로 인정합니다(소득세법 시행령 제163조 제3항 제2호).
아래 세금불복청구에서 조세심판원은 납세자(양도인)가 토지 소유권 확보를 위해 지출한 소송비용을 양도세 비용으로 인정했습니다[세금(양도소득세) 취소].
[세금불복 : 조세심판원청구]
“납세자의 토지 소유권을 인정하게 된 것은 쟁점소송[납세자를 포함한 동생 3인이 형(장남)을 상대로 부당이득반환청구 소송을 제기함]에 따른 것이다. 따라서 납세자가 지출한 소송비용은 토지 지분 소유권 취득과 관련된 비용이다.
토지 중 납세자 상속지분(1/4, 상속인 4인)은 납세자가 상속개시일 당시 취득하여 형(장남)에게 명의신탁한 것이다. 납세자는 쟁점소송(소득세법 시행령 제163조 제3항 제2호)으로 양도자산인 토지 소유권[납세자 지분(1/4)]을 확보하여 형(장남)이 취득한 부당이익을 반환받았다.
따라서 쟁점소송과 관련하여 동생 3인이 부담한 변호사 비용 중 납세자 부담분(1/3)은 토지 양도소득세 필요경비에 포함한다[세금(양도세) 일부 취소, 조세심판원 2018중1513]”
부동산 명도소송 비용
부동산 양도과정에서 명도의무를 이행하기 위해 임차인을 상대로 명도소송을 진행하는 경우가 있습니다. 명도소송 과정에서 발생하는 변호사비용도 양도소득세 필요경비로 인정합니다.
아래 세금불복청구에서 조세심판원은 부동산 양도를 위해 기존 임차인에게 지급한 합의금과 변호사 소송비용을 양도세 필요경비로 봤습니다[세금(양도소득세) 취소]
[세금불복 : 조세심판원 행정심판청구]
“국세청은 쟁점부동산(토지 및 건물) 양도와 관련하여 지출한 명도소송 변호사비용은 필요경비가 아니라고 주장한다.
그러나 납세자(양도인)와 양수인이 체결한 부동산 매매계약서에 납세자 책임과 비용으로 세입자를 포함하여 명도한 후 인계하도록 약정하고 있다. 국세청은 명도합의서상 임차인에게 지급한 합의금을 필요경비로 인정했다. 변호사비용을 지급한 사실은 다툼이 없다.
명도소송 관련 변호사비용은 쟁점부동산을 양도하기 위해 직접 발생한 비용으로 보이므로 필요경비에 해당한다[세금(양도세) 일부 취소, 조세심판원 2017부산4593]”
법원 확정판결 법정이자
부동산 양도 후 매수인과 다툼이 발생하여 소송을 진행한 결과 법원판결로 확정된 법정이자 상당액은 양도가액에서 제외합니다(양도세 감소).
[조세심판청구]
“법원 판결로 발생한 이자는 소송 결과에 따라 별개로 발생한 법정 과실이므로 토지 매매계약 내용과 관련이 없다. 법정이자 상당액은 토지 매매계약 당시 약정에 의해 매수자가 부담하는 것으로 확정됐다거나 예견 가능했던 부담금이 아니다.
납세자(양도인)가 받은 이자 상당액을 기타소득으로 과세하는 것은 별론으로 하더라도, 토지 양도가액에 포함할 수 없다.
따라서 납세자가 소송 판결에 따라 수령한 합의금 중 법정이자 상당액을 쟁점토지 양도가액에서 제외하고 양도소득세를 부과하는 것이 타당하다[세금(양도세) 일부 취소, 조세심판원 2016서울2564]”
변호사자문 컨설팅비용
토지·건물 등 부동산 양도시 발생한 컨설팅 비용은 양도세 비용으로 인정될 수 있습니다. 다만, 비용 부인된 사례도 다수 존재하므로 거액의 변호사자문료나 컨설팅 경비 지출시 증빙을 꼼꼼히 챙겨야 합니다.
[세금불복청구 : 조세심판원 행정심판]
“납세자가 지출한 컨설팅 비용은 토지 지상에 대형판매시설을 건축하기 위해 부지 개발타당성 사전검토, 매수인과 협상전략, 개발방법 장・단점 분석, 사업추진시 도시계획 및 개발행위 인허가사항 등에 관한 용역수행 대가이다. 이는 쟁점사업권(사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권)의 소유권과 직접 관련된 필요경비로 보인다.
따라서 쟁점사업권 양도소득금액 계산시 컨설팅비용을 필요경비에 산입하여 양도소득세를 부과함이 타당하다[세금(양도세) 일부 취소, 조세심판원 2016서울1293]”
변호사 소송·컨설팅 자문 비용과 양도소득세
양도소득을 얻는 과정에서 부동산 중개업자 컨설팅 자문료, 변호사 소송비용이 발생할 수 있습니다. 이런 지출이 양도세 필요경비로 인정되려면 객관적인 지급증빙과 컨설팅 결과물이 존재해야 합니다.
관련 증빙을 잘 구비하여 양도소득세를 절세하시기 바랍니다.