부동산 양도계약서 작성시 토지 건물을 일괄매매하는 경우 양도소득세 신고를 위해 양도가액을 안분해야 합니다. 부동산 매매계약서 내용에 따라 양도세를 절세할 수 있습니다.
토지 건물 일괄매매, 조세불복(조세소송) 사실관계
– 납세자(양도인)는 부동산 매매계약 당시 상가 전체 매매대금(103호 상가 매매대금과 108호 상가 매매대금)을 매수인(취득자)과 합의해 정했음
– 부동산 매매대금 중 토지와 건물 대금 구분은 세무사에게 자문에 따라 세무사가 알려주는 대로 구분 기재함
– 납세자는 양도소득세 예정신고를 하면서 부동산 매매계약서에 기재된 토지와 건물 대금을 실지양도가액으로 세금(양도세)을 신고함
– 국세청 주장
(i) 부동산 매매계약서상 103호 상가 양도가액과 108호 상가 양도가액을 실지양도가액으로 인정함(전체 매매대금은 인정)
(ii) 그러나 103호 상가 양도가액 중 토지와 건물가액과 108호 상가 양도가액 중 토지와 건물가액은 토지 및 건물 실지양도가액을 구분해 결정한 것으로 보기 어려움
(iii) 따라서 상가 양도가액을 토지와 건물 기준시가 비율로 안분해 세금(양도소득세)을 부과함
부동산 양도세 조세불복(조세소송) 판단
– 세금(양도소득세) 부과
– 부동산 매매계약서에 토지 건물가액이 구분기재되어 있지만 당사자 진정한 합의에 의한 것이라고 볼 수 없어 양도가액을 기준시가로 안분함
토지 건물 부동산 일괄매매 가액을 기준시가로 안분한 이유
“소득세법은 토지와 건물을 함께 양도하고, 양도가액을 실지거래가액으로 산정하는 경우, 토지와 건물 가액 구분이 불분명한 때에는 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례해 안분계산한다고 규정하고 있다.
여기서 토지와 건물 가액 구분이 불분명한 때라 함은 토지와 건물을 가액 구분 없이 양도한 경우만을 의미하는 것이 아니다. 매매계약서상 토지 가액과 건물 가액이 명확하게 구분되어 있더라도 그것이 당사자 사이 진정한 합의에 의한 것이 아니라거나 통상의 거래관행을 벗어나 합리적인 가액 구분이라고 볼 수 없는 경우도 포함한다.
부동산 매매계약서에 기재된 103호 상가 매매대금과 108호 상가 매매대금은 납세자가 매수인(취득자)과 합의해 약정한 대금이다.
그러나 위 매매대금 중 토지와 건물 대금을 구분 기재한 것은 납세자가 양도소득세 절감을 위해 세무사가 알려주는 대로 기재한 것이다. 이는 당사자 사이 진정한 합의로 정해진 금액이라고 할 수 없다.
납세자 스스로 조세소송 법원 변론기일에서 전체 매매대금만 관심이 있었고 토지와 건물 가액 구분은 잘 알지 못한다고 진술했다. 토지와 건물 대금 비율이 기준시가에 따라 산정한 토지 및 건물 가액 비율과 큰 차이가 있다.
위 사실들에 비추어 보면, 부동산 매매계약서에 구분 기재한 토지와 건물 매매대금은 통상의 거래관행을 벗어난 것으로서 합리적인 가액이 아니다.
따라서 국세청이 상가의 토지 및 건물 가액구분이 불분명한 때에 해당한다고 보아 기준시가로 토지와 건물 양도가액을 안분한 것은 적법하다[세금(양도세) 부과, 서울고등법원 2012누1060 판결, 대법원 2012두22492 판결]”
부동산 일괄매매, 토지 건물 가액안분과 양도소득세
부동산 양도소득세 신고시 양도가액은 실지거래가액으로 하는 것이 원칙입니다. 토지와 건물을 함께 양도한 경우에는 이를 토지가액과 건물가액을 구분하되, 토지와 건물 가액 구분이 불분명할 때에는 전체 매매대금을 양도 당시 기준시가 등으로 안분계산합니다(소득세법 제100조 제2항).
부동산(토지·건물)을 일괄하여 양도하는 경우 토지와 건물 가액을 적절히 구분 기재한다면 양도세를 절세할 수 있습니다.
위 조세불복(조세소송) 사안의 경우 구분기재한 양도가액이 기준시가로 안분한 금액과 크게 차이가 나고, 납세자 스스로 양수인(취득자)과 합의한 금액이 아님을 인정해 세금(양도소득세)이 부과되었습니다.
거래금액이 큰 부동산 매매계약서는 세금 및 법률전문가인 세무사, 회계사, 조세변호사 [사전 상담]을 받을 필요가 있습니다. 부동산 양도세 조세불복(과세전적부심사청구, 조세심판원 심판청구, 조세소송)은 서울 부산 조세전문변호사와 함께 진행하시기 바랍니다.
아래는 토지 건물 부동산 일괄매각시 양도세 절세방법과 관련 글입니다.