부모자식, 배우자간 부동산 거래는 원칙은 증여로 봅니다. 실제 매매라면 낮은 취득세율을 적용하지만 증여라면 고율의 취득세율(e.g. 조정대상지역 12%)을 적용합니다.
부모자식 부동산 양도 vs 증여와 취득세율
- 납세자는 2018.4.2. A 주택을 자녀(1/2)와 며느리(1/2)로부터 취득함
- 납세자는 6억원 이하 주택 취득세율(1%)을 적용해 지방세를 신고·납부함
- 처분청(구청)은 직계존비속(부모자식) 간 유상취득에 대한 지방세 세무조사를 실시함
- 처분청은 납세자가 A 주택 매매대금 중 임대차보증금과 상계했다고 주장하는 쟁점금액을 지급한 사실이 객관적으로 입증되지 않는다고 판단함
- 처분청은 지급사실이 확인된 금액은 취득세율 1%, 나머지는 무상증여 취득세율 3.5%를 적용함
- 납세자 주장 : 아들과 며느리 공동소유(각 소유지분 1/2)였던 A 주택을 취득하면서 아들과 며느리에게 다시 임대하는 계약을 체결하고, 매매대금 중 일부는 현금으로 지급했으며 나머지 금액은 아들과 며느리로부터 지급받을 임대차보증금과 상계함
- 처분청 주장 : 배우자 또는 직계존비속의 부동산을 취득하는 경우에는 원칙적으로 증여로 취득한 것으로 봄
- 납세자는 지방세 조세불복청구(이의신청, 조세심판청구)를 제기함
부모자식 부동산 유상양도 vs 무상증여 판단
- 세금(취득세) 일부 취소
- 자녀로부터 취득한 지분은 무상증여 취득세율, 며느리로부터 취득한 지분은 유상양도 취득세율을 적용함
자녀 무상증여, 며느리 유상양도(취득세 일부 취소) 이유
“지방세법은 사회통념상 직계존비속으로부터 부동산을 취득하는 경우 원칙적으로 증여로 본다. 다만 실제 대가를 지급한 사실이 명확하게 증명되면 유상 취득으로 본다.
그러므로 이 사건과 같이 실제 현금의 수수 없이 직계존비속 상호간에 채권(또는 채무)을 갈음하는 방식으로 거래를 한 경우라면 부동산 취득 이후 해당 채권(또는 채무)을 실제로 상환했는지를 확인하기 곤란한게 현실이다. (중략)
A 주택 매매대금 중 납세자가 대가를 지급한 사실이 입증되는 것은 OO원에 불과하다.
임대차보증금으로 매매대금을 갈음한 금액은 OOO원으로 매매대금의 상당 부분을 차지하고 있다. 납세자가 제출한 2003년 ~ 2018년 종합소득금액, 지방세 세목별 과세증명서에 의하더라도 납세자의 2003년 ~ 2018년까지 연금을 제외한 소득금액은 총 OO원에 불과하다.
공무원 연금지급사실증명서에 의하면 납세자는 월 OO원의 연금을 지급받은데 불과하다(A 주택의 대가를 지급하기에 충분하지 않다).
납세자가 실제 거주하는 것이 아닌데도 자녀로부터 A 주택을 취득한 이유가 분명히 드러나지 않는다.
처분청(구청)이 납세자가 직계비속(자녀)으로부터 A 주택 지분(1/2)을 취득한 것을 증여 받은 것으로 보고 무상취득세율(3.5%)을 적용한 처분은 적법하다.
다만 납세자가 며느리 지분(1/2)을 취득한 부분은 납세자의 배우자 또는 직계존비속 부동산을 취득한 경우가 아니므로 증여에 의한 취득으로 의제하지 않는다. 그러므로 이 부분에 무상취득세율을 적용한 부과처분은 잘못이 있다[세금(취득세) 일부 취소, 지방세 조세심판청구 2020지0623]”
부모자식 부동산 무상증여 vs 유상양도, 취득세 조세심판청구
직계존비속(부모자녀), 배우자 부동산 취득 거래는 무상증여로 보고 고율의 취득세율을 적용합니다. 다만 사위, 며느리는 이에 해당하지 않으므로 부동산 무상 취득(증여) 이라는 사실은 처분청(구청)이 입증해야 합니다.
취득세 취소를 위한 지방세 조세불복청구(조세심판청구, 조세소송)은 세무전문변호사 도움이 필요합니다.
아래는 취득세 중과세 지방세 조세심판청구 관련 글입니다.