다주택자가 양도소득세 조정대상지역내 주택을 파는 경우 중과세율(기본세율 + 20% 또는 30%)을 적용합니다. 다만, 집을 2025. 5. 9. 까지 팔면 다주택자 중과세를 하지 않습니다(현재 중과 유예 중).
중과유예를 연장하지 않는다면 25년 5월 9일까지 아파트를 팔아야 양도세를 절세할 수 있습니다.
다주택자 양도소득세율
납세자가 소유한 주택수에 따라 다주택자 양도세율이 달라집니다.
(i) 2주택자가 주택을 양도하는 경우 기본세율(6% ~ 45%)에 20%를 더한 중과세율을 적용합니다(소득세법 제104조 제7항 제1호 및 제2호).
(ii) 3주택자가 주택을 양도하는 경우 기본세율에 30%를 더한 중과세율을 적용합니다(소득세법 제104조 제7항 제3호 및 제4호).
주택수 계산시 (i) 조합원입주권과 (ii) 분양권(2021. 1. 1. 이후 취득분)은 포함합니다.
아래 조세불복청구에서 행정법원은 조정대상지역 주택을 팔 때 3주택자이므로 다주택자 중과세 대상이라고 봤습니다[세금(양도세) 중과].
[세금불복청구 : 조세행정소송]
‘주택(A)이 있는 서울특별시 송파구가 2017. 8. 3. 조정대상지역으로 지정·공고됐다. 납세자는 조정대상지역 공고 이전인 2017. 7. 19. 주택(A)에 대한 매매계약을 체결했지만 판 시점은 공고 이후인 2017. 11. 9. 이다.
조정대상지역 효력은 공고한 날부터 발생한다(소득세법 시행령 제168조의3 제6항).
주택(A) 양도 당시 조정대상지역에 위치한 임대주택(B)과 주공아파트(C)를 소유하고 있던 납세자는 1세대 3주택자로 양도소득세 중과 대상이다[세금(양도세) 중과, 서울행정법원 2022구단65781 판결]’
장기보유특별공제 배제
조정대상지역 다주택자로 세금 중과대상이면 장기보유특별공제(최대 80%)도 적용하지 않습니다(소득세법 제95조 제2항).
양도소득세 조정대상지역, 주택수 계산
납세자가 조정대상지역 내 집을 팔 때 보유주택수에 따라 중과세율(20% 또는 30%)이 달라집니다.
보유주택수 계산시 지방에 있는 기준시가 3억원 이하 주택은 포함하지 않습니다.
즉 (i) 수도권, 5대 광역시, 세종특별자치시에 있는 주택(단, 군·읍·면 소재 주택은 제외함)은 기준시가 금액 상관없이 주택수에 포함합니다. 위 (i) 이외 지역에 있는 주택은 기준시가 3억원 초과시 주택수 계산에 포함합니다.
양도소득세 중과세율이 적용되려면 (i) 양도주택(A)은 조정대상지역 내에 있어야 하지만, (ii) 보유주택수 계산시 주택(B)은 지방에 있더라도 기준시가(3억원) 요건을 충족하면 포함합니다.
중과세율을 적용하지 않는 경우
[주택]을 양도하는 경우에만 중과세율을 적용하므로 주택과 조합원입주권이나 분양권을 소유하여 다주택자에 해당하더라도 (주택이 아닌) 조합원입주권이나 분양권을 파는 경우 양도세를 중과세하지 않습니다.
마찬가지로 [무주택자]가 조합원입주권만 여러 개 보유하고 있는 경우도 다주택자 중과세를 하지 않습니다.
다주택자 중과세(양도세 절세)
현재 양도소득세 조정대상지역은 4곳(서울 서초구, 강남구, 송파구, 용산구)입니다.
조정대상지역내 다주택자 중과세는 2025. 5. 9. 까지 적용하지 않습니다. 아파트를 장기간 보유하지 못하고 팔아야 할 상황이라면 유예기간 종료 전에 양도해야 양도세를 절세할 수 있습니다.
다주택자 양도소득세율 적용시 최대 82.5% [= 45%(최고 누진세율) + 30%(중과세율) + 지방소득세 7.5%]로 세금이 부과 되므로 아파트 양도 전(前)에 세무사, 회계사, 조세전문변호사를 찾아 부동산 매각 시기와 처분순서를 점검받기 바랍니다.