납세자가 12억원까지는 1세대 1주택 양도소득세 비과세 적용가능하다는 이유로 업계약서(다운계약서, 이중계약서)를 작성하면 비과세를 배제합니다. 다운계약서를 다투는 양도세 조세심판청구, 조세소송은 국세청 출신 변호사·세무사 상담을 받아 보시기 바랍니다.
부동산 매매계약서 실거래가
납세자가 부동산을 양도하면서 매매계약서 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적는 경우(다운계약서, 업계약서, 이중계약서) 양도소득세 비과세(e.g. 1가구 1주택 비과세) 및 감면(e.g. 8년 자경농지 양도세)을 배제하므로 주의를 요합니다.
예를 들어 거래상대방이 금융기관 대출을 받아 매매대금을 지급하기 위해 업계약서 작성을 요청하는 경우가 있습니다. 이때 납세자가 1세대 1주택 비과세가 적용되므로 세금에 영향이 없다고 판단하여 업계약서 작성에 동의하면 납세자는 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 받지 못합니다.
다운계약서, 업계약서, 이중계약서 작성과 양도소득세
이중계약서(다운계약서, 업계약서)를 이유로 양도소득세 비과세 또는 감면을 배제하는 금액은 아래와 같습니다.
[양도세 감면을 배제하는 금액]
- 양도소득세 비과세 규정을 적용받을 경우(e.g. 1세대 1주택 비과세) : min (비과세 규정을 적용하지 않을 경우 양도소득 산출세액, 매매계약서 거래가액과 실지거래가액 차액)
- 양도소득세 감면에 관한 규정을 적용받았거나 받을 경우(e.g. 8년 자경농지 감면) : min (감면 규정을 적용받았거나 받을 경우 감면세액, 매매계약서 거래가액과 실지거래가액 차액)
[다운계약서, 업계약서 양도세 조세심판청구]
“납세자(양도인)는 매수자와 공인중개사가 매매금액을 상향해 허위계약서를 작성하는 것을 동조하거나 묵인한 적이 없고 전문적인 사기 조직단이 토지 시가보다 훨씬 더 많은 대출을 받기 위해 공모해 허위계약서를 작성한 것이므로 자경농지 양도소득세 감면을 적용해야 한다고 주장한다.
그러나 양도소득세 감면 배제를 규정한 조세특례제한법에서는 매매계약서 거래가액을 실지거래가액과 다르게 적은 경우 8년 자경농지 양도소득세 감면을 제한한다고 명확하게 규정하고 있다. 납세자(양도인) 관여 여부와 관계없이 이 사건의 경우 사실과 다른 매매계약서를 제출해 양도소득세 감면을 받은 사실이 있다. 양도소득세 신고는 납세자의 위임을 받아 이루어진 것으로 양도소득세 신고 책임도 납세자가 부담한다. (중략)
농지 매매계약서 상의 납세자 날인이 도용ㆍ위조된 것이 아니라 납세자가 직접 날인했다. ‘부동산 거래계약 신고서 작성ㆍ제출, 신고필증 수령행위’에 대해 납세자가 법무사 사무소 직원에게 위임한 위임장 내용에도 납세자 서명이 날인되어 있다. 납세자가 실지거래가액과 다른 매매계약서 작성에 전혀 관여하지 않았다고 볼 수 없다.
매매계약서상 양도가액은 추후 양도가액 및 이의 수령여부에 관한 다툼이 있을 수 있으므로 확인해야 하는 사항이다. 납세자가 매매대금을 확인하지 않고 매매계약서에 날인했다는 주장은 신빙성이 없다.
양도소득세 세무조사시 문답서 내용을 볼 때 납세자는 8년 자경농지에 해당해 양도가액의 고저여부와 무관하게 전액 감면받으므로 실지거래가액과 다른 매매계약서 작성을 방조한 것으로 보인다. 위 사실들에 비추어 볼 때 국세청이 업계약서(이중계약서)를 이유로 자경농지 양도소득세 감면을 배제한 처분은 적법하다[세금(양도세) 부과, 조세심판청구 2018부4297]”
이중계약서 작성과 부동산 거래신고 내용 조사
지방자치단체는 납세자의 부동산거래 자진신고 내용을 조사하는 과정에서 이중계약서(다운계약서, 업계약서), 허위계약서 작성이 확인되면 그 내용을 세무서에 통보합니다(양도소득세 신고 후 감면 배제 사유가 발견되어 세금 추징 가능성)(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조 제1항, 제5항).
국세청은 납세자가 지방자치단체에는 실지거래가액을 허위로 신고했으나,
양도소득세 신고시에는 정상적인 실지거래가액으로 신고한 경우도 양도소득세 비과세와 감면을 적용하지 않습니다(양도, 법규과-410, 2012. 4. 20.).
다운·업·이중계약서와 양도세 조세심판청구
부동산 양도과정에서 특약사항을 추가하는 등 일반적이지 않은 매매계약서를 작성하는 경우 향후 양도세 문제가 발생할 수 있으므로 조세전문변호사·세무사 자문이 필요합니다. 다운·업·이중계약서 관련 양도소득세 다툼은 조세불복청구(이의신청, 조세심판청구)를 진행하시기 바랍니다.
아래는 이중계약서(다운계약서, 업계약서)와 양도소득세 관련 글입니다.