8년 자경농지 양도세 감면(1년 1억원, 5년 2억원)을 최대로 받기 위해 부동산 토지분할 후 과세기간을 다르게 해 처분하는 사례가 있습니다. 사안에 따라서는 8년 자경농지 양도소득세 감면 한도가 적용될 수 있으므로 부산명지변호사 상담을 받아 보시기 바랍니다.
토지분할과 8년 자경농지 양도세 조세불복(조세소송)
- 납세자는 1995. 2. A 과수원(4,553㎡)과 임야 등을 협의분할에 의한 상속을 원인으로 취득함
- 납세자는 2017. 6. 20. C(양수인)에게 임야 등을 다음과 같은 조건으로 팔기로 하는 계약을 체결하고(이 사건 매매계약), 같은 날 C로부터 150백만원을 받음
- 납세자는 2017. 9. 5. 매매계약 특약사항에 따라 A 과수원 중 2,315㎡를 B 과수원으로 분할 등기함(분할 후 A 과수원 2,238㎡와 B 과수원 2,315㎡ 합계 4,553㎡)
- 납세자는 2017. 9. 8. C로부터 현금을 받고, C에게 임야와 A 과수원 토지에 관해 ‘2017. 7. 20. 매매’를 원인으로 소유권이전등기를 마쳐줌
- 납세자는 2018. 1. 31. C로부터 715백만원을 받고 C에게 B 과수원 토지에 관해 당일 매매를 원인으로 소유권이전등기를 마쳐줌
- 납세자는 2017. 11. 30. 국세청에 ‘임야 및 A 과수원 토지를 715백만원(임야 3백만원, A 과수원 토지 712백만원)에 양도’했음을 원인으로 한 2017년 귀속 양도소득세를 신고하면서, 조세특례제한법 자경감면 연간한도에 따른 1억원 세액감면을 신청해 양도세 69백만원을 납부함
- 납세자는 2018. 3. 31. 국세청에 ‘B 과수원 토지를 715백만원에 양도’했음을 원인으로 한 2018년 귀속 양도소득세를 신고하면서, 자경감면 연간한도에 따른 1억원 세액감면을 신청해 양도세 72백만원을 납부함
- 국세청은 양도소득세 세무조사를 실시한 후, 납세자의 토지 양도는 경제적 실질이 하나의 거래라고 보고 8년 자경농지 양도세 감면을 1회만 적용함(2018년 귀속 양도소득세 부과처분)
- 납세자는 양도세 취소를 위한 조세불복으로 조세심판청구를 거쳐 조세소송을 제기함
농지분할과 8년 자경 양도세 감면 판단
- 세금(양도소득세) 부과
- 실질과세원칙을 적용해 감면한도 1회(1억원)만 적용
토지분할에 8년 자경농지 양도세 감면한도(1억원) 적용 이유
“납세자는 2017. 6. 20. 매수인과 토지 전체 매매대금을 1,430백만원으로 매매계약을 체결하면서 대금지급이나 소유권이전등기만 분할하여 양도하는 내용의 일괄계약을 체결했다고 봄이 타당하다.
B 과수원 토지에 대해 2018. 1. 31.자로 체결된 계약은 양도소득세 감면한도액(1억원) 초과를 회피하기 위한 형식적인 계약이다.
위 A, B 토지 양도시기는 농지의 최종 잔금청산일인 2018. 1. 31.이라고 봄이 타당하므로 이 사건 양도소득세 부과처분은 적법하다. (중략)
납세자와 매수인 C는 2017. 6. 20.(부동산등기부에는 2017. 7. 20.) 납세자 소유 토지와 관련해 아래와 같은 내용으로 하는 매매계약을 체결했다. 당시 이 사건 토지는 분할되기 전으로 지번이나 면적조차 특정되지 않았다. 특약사항으로 농지에 대한 전체 매매대금을 1,430백만원으로 예정하고 있었다. (중략)
이 사건 토지는 분할등기가 이루어졌음에도 현재까지 분할 전과 동일하게 전체 토지가 함께 이용되고 있다. (중략)
납세자는 ‘매수인 C가 매매대금 전체를 한 번에 대출받을 수 없는 상황에서, 납세자가 A 과수원 토지를 C에게 팔고 나서 B 과수원 토지는 C에게 팔지 않고 ‘알박기’할 것을 우려한 C의 요청으로 이 사건 매매계약 등과 같은 형식을 취한 것이다. 당사자들이 선택한 거래형식이나 사문서 진정 추정에도 불구하고 이 사건 토지 양도를 하나의 거래로 봐서는 안 된다.’고 주장한다.
그러나 설령 C가 동일인대출한도 등으로 인해 매매대금을 나누어 지급한 것이라고 하더라도, A 과수원 토지와 B 과수원 토지 매매는 처음부터 경제적, 사실적 일체로 행해진 것이다. 하나가 다른 하나의 조건이 되어 이를 취득한 C는 물론이고 양도한 납세자도 어느 하나의 존재 없이 다른 하나를 의욕하지 않았을 것이다(매매계약 당시 B 과수원 토지는 지번, 위치, 면적이 특정되지 않은 상태였다). 그러므로 이 사건 토지 양도는 전부가 하나의 불가분적 일체로 양도되었다[세금(양도세) 부과, 부산고등법원 2021누10630 판결, 대법원 2022두31600 판결]”
부산명지변호사, 토지분할 양도와 8년 자경농지 양도소득세 감면
8년 이상 자경(직접경작)한 농지는 양도소득세를 전액 감면합니다. 다만 세금 감면한도(1년 1억, 5년 2억)가 존재합니다.
농지를 분할양도해 과세기간을 달리할 경우 사안에 따라서는 실질과세원칙을 적용해 하나의 거래로 보아 감면한도가 축소(2억원 -> 1억원, 양도세 과세)될 수 있으므로 국세청 출신 부산명지변호사 자문이 필요합니다.
현재는 토지를 분할(토지 일부를 양도한 날부터 소급해 1년 이내에 토지를 분할한 경우)해 일부를 양도하거나 토지 지분을 양도한 후 양도한 날로부터 2년 이내에 나머지 토지나 지분의 전부 또는 일부를 동일인에게 양도하는 경우에는 1개 과세기간에 양도가 모두 이루어진 것으로 본다는 조항이 신설(2023. 12. 31.)되었습니다.
아래는 8년 자경농지 토지 분할매매와 양도소득세 관련 글입니다.