여러 채 주택을 같은 가족 구성원이 사용했다면 1가구 1주택 양도소득세 비과세를 받을 수 있는지 확인해 보시기 바랍니다.
납세자가 위와 같은 건물을 팔고 1가구 1주택 양도세 비과세를 적용해 세금 신고를 하면 국세청은 다주택자라는 이유로 세금을 부과해 올 것입니다(양도세 과세처분).
조세불복 방법으로 (i) 국세청 양도세 과세처분을 다투거나 (ii) 양도세 과세로 신고 후 1세대 1주택 비과세를 주장하며 경정청구(세금환급신청)를 할 수도 있습니다.
여러 채 주택을 1가구가 사용, 양도세 비과세
한 울타리 내 여러 채 주택을 1가구가 주거용도로 사용했다면 전체 주택에 대해 1가구 1주택 양도세 비과세를 적용합니다.
즉 주택은 반드시 하나의 건물일 필요가 없고, 한울타리 안에 2채 이상 주거용 건물이 동일한 생활영역 안에 있다면 1세대 1주택 판정시 전체를 1주택으로 봅니다.
아래 조세불복청구에서 행정법원은 2개동 건물에 걸친 토지를 전부 1주택 부수토지로 보고 1가구 1주택 양도세 비과세를 적용했습니다[세금(양도소득세) 취소].
[조세불복청구 : 행정소송]
“납세자 소유 A주택 부수토지(260.1㎡)와 B토지(339.15㎡)가 서로 인접하여 있고 다 같이 견고한 축대와 담장으로 3면이 폐쇄된 한 울타리 내에 있었다.
A토지와 B토지에 담장 등 경계구분 표지도 없고 양 토지에 걸쳐서 화단, 채소밭 등이 있었다. B토지 출입을 위해서는 A 토지상에 설치된 대문을 통해야만 한다. 납세자가 A 토지상의 건물 1동 97.32㎡(주택 67.66㎡, 점포 9.36㎡, 창고20.3㎡)와는 별도로 B토지상에 23.7㎡의 가건물을 건축하여 그중일부를 A토지상 건물의 사용을 위한 창고와 축사로 사용했다.
납세자가 1987. 4. 10. A토지와 B토지 및 양 지상 건물을 일괄 양도했으나 그 후 양수인이 A토지와 그 지상건물을 B토지와 구분하여 각각 미등기전매를 하여 소유권이전등기는 양수인 명의의 중간등기를 생략한 채 납세자로 부터 직접 P와 K의 명의로 나뉘어 경료되었다.
고등법원은 A토지와 B토지 취득시기 사이 및 양 지상 건물의 건축시기 사이에는 시간적 간격이 크고 양 지상 건물이 외관상으로 서로 독립된 건물로 보이며 납세자가 위 가건물의 대부분을 타인에게 임대하여 온 점 및 B토지 면적이 A토지 면적보다 크다는 점을 들어 B토지를 A토지상 건물의 부수토지로는 볼 수 없다는 이유로 주택의 부수토지라는 납세자(납세자)의 주장을 받아들이지 않았다.(중략)
‘주택’은 사실상의 용도가 주거용이고 사회통념상 전체로서 하나의 주택으로 볼 수 있는 이상 반드시 1동의 건물이어야 하는 것은 아니며 주택 부수토지도 1필지 토지여야 하는 것은 아니다.
‘주택 부수토지’란 주택과 경제적 일체를 이루고 있는 토지로서 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 토지를 뜻한다. 주거용건물과 한 울타리 안에 있는 토지는 특별한 용도구분이 있는 등의 다른 사정이 없는 한 주택 부수토지로 봐야 한다.
고등법원이 확정한 사실관계에서는 우선 A 토지상 건물가운데 주택부분의 면적만도 67.66㎡로서 위 양 토지상 건물들 중 그 나머지 부분의 면적 53.35㎡(97.32㎡ + 23.7㎡ – 67.66㎡)보다 크므로 소득세법시행령에 따라 지상건물 전부를 하나의 주택으로 볼 수 있다. 뿐만 아니라 A 토지상의 건물이 본채이고 위 가건물은 부속건물로 보이고 한 울타리 내에 있는 위 양 토지와 지상의 건물 전체를 하나의 겸용주택과 그 부수토지로 봄이 사회통념에 부합한다.
고등법원이 부수토지로 볼 수 없다는 근거로 내세우는 사유는 B토지 용도에 관한 것이 아니어서 그런 사유만으로는 B토지가 주택의 부수토지가 아니라고 단정할 수 없다.
위 양 토지상의 건물 중 주거용부분의 면적이 위 가건물을 포함한 비주거용부분 면적보다 큰 이 사건의 경우에는 가건물 일부를 임대했다는 점도 B토지가 주택부수토지에 해당하는 여부에 영향을 미치지 않는다[세금(양도소득세) 취소, 대법원 91누10367 판결]”
다주택자, 1세대 1주택 양도소득세 비과세
2채 이상 건물을 소유하고 있어 외관상 다주택자로 보이더라도 1가구 1주택 양도소득세 비과세 특례를 적용받을 수 있는 경우(ex. 동일한 생활영역 내 다주택자, 일시적 2주택자)가 있습니다.
양도세 경정청구(세금환급신청), 조세불복(조세심판원청구, 소송)은 양도소득세 전문 변호사에게 문의하시기 바랍니다.