토지 건물을 일괄매각하고 매매대금을 받은 경우 토지와 건물 가액구분이 불분명하면 양도가액을 기준시가 비율로 안분해 양도소득세를 신고납부합니다. 납세자는 기준시가 안분계산보다 구분기재로 세금이 줄어든다면 매매계약서 작성시부터 이를 명확히 하는 것이 양도세 절세방법입니다.
부동산 일괄매각과 양도소득세 조세불복청구(조세소송)
- 납세자는 B 토지 중 1/2 지분과 지상 건물(A 건물) 중 3/10 지분을 소유함(B 토지와 건물 중 납세자 소유 부분을 ‘납세자 부동산’이라고 함)
- 납세자의 부친(父)은 B 토지 중 1/2 지분과 A 건물 중 7/10 지분을 소유함(B 토지와 건물 중 부친의 소유 부분을 ‘부친(父) 부동산’이라고 함)
- 납세자는 2014. 9. 16. 양수인들에게 납세자 부동산을 45억원에, 부친(父)은 같은 날 양수인들에게 부친(父) 부동산을 65억 원에 양도함
- 납세자 부동산은 납세자를 매도인으로 한 매매계약서가, 부친(父) 부동산은 부친(父)을 매도인으로 한 매매계약서가 별개로 작성됨
- 매매계약서에는 납세자 부동산의 매매대금이 45억원, 부친(父) 부동산의 매매대금이 65억원으로 정해져 있음
- 양수인들은 납세자 부동산 취득 경위에 관해 2016. 10.경 작성한 사실확인서에서 ‘2014. 8.경 부친(父) 부동산이 시세보다 낮은 가격에 급매물로 나와 몇 번의 조정을 거쳐 65억원에 매수하기로 협상을 진행하던 중, 납세자 소유 납세자 부동산까지 같이 인수해 달라는 요청을 받았고, 이에 납세자 부동산 매매대금으로 45억원을 제시했는데, 납세자가 받아들여 거래가 성사되었다’는 취지로 진술함
- 부친(父)은 부친(父) 부동산의 매매대금 65억원에서 임대보증금 3억원을 제외한 나머지 62억원을 자신이 운영하던 주식회사 K 명의 은행 계좌로 입급받아 금융기관 채무변제 및 자신의 임차인에 대한 임대보증금반환에 사용함
- 납세자가 부친(父) 부동산 매매대금 중 일부를 지급받았다거나 사용했다는 자료는 없음
- 납세자는 납세자 부동산 매매가액을 45억원으로 양도소득세를 신고·납부함
- 국세청은 납세자와 부친(父)이 B 토지와 건물 전체를 110억원에 일괄매각했고 토지와 건물 가액 구분이 불분명하다고 판단함
- 국세청은 양도가액 합계 110억원을 전체 토지와 전체 건물 기준시가 비율대로 안분하여 납세자에게 양도세 부과처분을 함
양도세 조세소송 판단
- 세금(양도소득세) 취소
- 토지와 건물 가액 구분이 불분명하지 않으므로 매매가액 합계액을 기준시가로 안분하여 양도세를 부과할 수 없음
양도소득세 취소 이유
“소득세법은 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도 당시 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례해 안분계산하도록 규정하고 있다. 소득세법 안분계산조항은 공통 취득가액이나 양도가액을 안분계산하기 위한 일반적이고도 합리적인 방법을 규정한 것이다. 소득세법 내용과 취지에 비추어 토지와 건물 등을 일괄 취득하거나 양도했으나 가액 구분이 불분명한 경우에만 적용한다.
한편 납세자는 경제활동을 할 때 동일한 경제적 목적을 달성하기 위해 여러 가지 법률관계 중 하나를 선택할 수 있다. 그러므로 국세청은 특별한 사정이 없는 한 당사자들이 선택한 법률관계를 존중해야 한다. (중략)
B 토지와 건물 중 납세자는 납세자 부동산을 45억원에, 부친(父)은 부친(父) 부동산을 65억원에 각각 별도로 양수인들에게 양도했다고 봄이 타당하다.
매매계약서 작성일자, 매수인들, 문서 양식 및 그 밖의 조문 내용이 동일하다거나, 양수인들이 B 토지와 건물을 취득한 후 A 건물에 관한 합병등기를 해 B 토지와 건물 모두 각 1/2 지분씩 공유하고 있다는 등의 사정만으로는 납세자와 부친(父)이 B 토지와 건물을 일괄 양도했다고 볼 수 없다. 그러므로 이와 다른 전제의 이 사건 양도소득세 부과처분은 위법하다[세금(양도세) 취소, 대법원 2018두57452 판결]”
부동산 양도소득세, 조세전문변호사·세무사
양도소득세 양도차익을 계산할 때 양도가액은 원칙적으로 실지거래가액을 사용합니다.
양도인이 토지와 건물을 함께 양도했는데 토지와 건물 가액 구분이 불분명할 때에는 양도 당시의 기준시가에 따라 안분계산 합니다. 부동산 매도인이 토지와 건물을 함께 양도하면서 매매계약서에 토지와 건물 가액으로 구분기재한 금액이 기준시가로 안분계산한 가액과 30% 이상 차이가 있다면 가액 구분이 불분명한 때로 봅니다.
토지 건물 등 부동산을 일괄양도하는 경우 계약서 작성 단계부터 양도세 및 부가가치세 문제를 고려해야 합니다. 매매계약서 작성 전에 조세전문변호사·세무사 상담을 받고 절세하시기 바랍니다.
아래는 부동산 일괄양도와 부가가치세 관련 글입니다.