양도세 환산취득가액 vs 사업소득 장부가액, 대차대조표 재무상태표

납세자가 사업에 사용한 부동산을 처분하는 경우 종합소득세(사업소득세)가 아닌 양도소득세를 신고·납부합니다. 양도세 취득가액 계산시 환산취득가액과 사업소득 장부가액(대차대조표, 재무상태표) 사용이 쟁점이 될 수 있습니다.

부동산 양도세 취득가액

부동산을 취득한 후 장기간 보유하다가 양도하는 경우 과거 취득가액을 알 수 없거나 객관적인 증빙자료가 남아 있지 않는 경우가 있습니다. 이때는 환산취득가액을 적용해 양도소득세를 신고·납부합니다.

만약 납세자가 취득한 부동산을 임대사업 등에 사용해 사업소득 대차대조표 장부가액이 있다면 이를 취득가액을 사용할 수 있는지 다툼이 발생하기도 합니다.

환산취득가액 vs 사업소득 장부가액(재무상태표)

납세자는 부동산 양도소득세 취득가액으로 환산취득가액 적용이 유리한 경우도 있고 대차대조표 장부가액을 사용하는 것이 유리한 경우도 있습니다. 

일반적으로는 부동산 가액이 취득시점과 비교해 크게 상승했다면 환산취득가액으로 양도세를 계산하는 것이 유리합니다.

양도세 환산취득가액

아래 조세불복청구(조세심판청구)는 환산취득가액을 양도세 계산시 적용한 사례입니다(사업소득 신고시 제출한 대차대조표 장부가액을 취득가액으로 인정하지 않음).

[환산취득가액 양도소득세 조세심판청구]

“B 부동산 중 건물은 1988. 3. 신축한 것으로 신축 당시 바로 장부에 계상하지 않았다. 납세자는 1992년에 사업용 자산으로 취득당시 기준시가를 참작해 장부에 취득가액을 계상하면서 취득당시 기준시가보다 낮은 가액으로 계상한 후 2001년도 이후부터 감가상각을 했다. 1992년 장부기장 당시 B 부동산의 건물 기준시가는 88백만원, 토지 기준시가는 185백만원으로 확인된다.

감가상각 비용화(사업소득, 종합소득세 감소)를 위해 기준시가보다 높은 가액으로 계상하는 것이 일반적이다. 납세자는 장부상 건물 취득가액(42백만원)이 장부계상 당시 기준시가(88백만원)보다 낮은 가액이다. 토지 대차대조표 취득가액(33백만원)도 당시 기준시가(185백만원)와 비교해 18%에 불과하다. 따라서 B 부동산의 대차대조표 장부상 취득가액을 실지거래가액으로 보기는 어렵다.

국세청이 납세자의 재무상태표에 계상된 B 부동산 취득가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보고 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있다[세금(양도세) 취소, 조세심판원 2006서2658]”

양도소득세 경정청구, 조세불복청구(조세심판청구)

부동산을 장기 보유하는 경우 취득증빙, 보유기간 중 지출한 자본적지출 증빙 등을 잘 보관해야 합니다. 납세자는 부동산 처분 전에 취득가액 및 필요경비 등을 확인해 예상 양도소득세를 계산해 볼 필요가 있습니다.

토지 건물 양도소득세 경정청구, 조세불복청구(조세심판청구, 조세소송)는 세금전문변호사·세무사를 찾으시기 바랍니다.

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