토지, 주택 부동산 자본적지출액은 양도세 필요경비이므로 세금을 줄이는 효과가 있습니다. 자본적지출이 있다면 관련 증빙을 잘 보관하여 부동산 양도소득세 비용인정 받으시기 바랍니다.
부동산 양도세와 자본적지출액
토지, 주택 등 부동산을 양도하는 경우 부동산 취득가액이 대표적인 양도세 필요경비 입니다. 여기에 추가해 자본적지출액이 있다면 관련 비용도 필요경비로 인정되어 세금(양도세)이 줄어듭니다. ‘자본적 지출’이란 부동산 가치를 증가시키거나 내용연수 연장시키기 위한 비용을 말합니다.
[양도세 자본적지출액 필요경비 조세불복(조세소송)]
“소득세과세처분 취소소송(조세소송)에서 과세근거로 되는 과세표준 입증책임은 국세청에 있다. 양도소득세 과세표준은 수입으로부터 필요경비를 공제한 것이므로 수입과 필요경비 입증책임도 원칙적으로 국세청에 있다.
그러나 필요경비는 납세자에게 유리하고 필요경비를 발생시키는 사실관계 대부분은 납세자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 국세청은 필요경비 입증이 곤란한 경우가 있다. 그러므로 필요경비 입증 곤란이나 당사자 형평 등을 고려해 납세자가 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 납세자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평 관념에 부합한다[세금(양도세) 부과, 서울행정법원 2013구단8939 판결, 대법원 2015두37990 판결]”
위에서 알 수 있듯이 비용(필요경비) 인정은 납세자에게 유리한 것이므로 국세청과 다툼이 발생했다면 납세자측에서 적극적으로 객관적인 증빙 등을 제시하면서 필요경비 발생사실을 주장·입증해야 합니다.
양도소득세 필요경비(비용) 인정 사례, 세금(양도소득세) 감소
국세청은 “토지 용도변경을 위해 토지 일부를 지방자치단체에 무상으로 공여하고 용도변경 받은 잔여토지를 양도하는 경우로서 실지거래가액으로 양도차익을 산정하는 경우에는, 무상으로 공여한 토지의 실지취득가액과 형질변경에 소요된 비용은 필요경비에 산입한다(재산 46014-708)”고 합니다.
양도세 필요경비(비용) 부인 사례
아래 조세심판원 심판청구 사례들은 도장, 타일, 조명, 방수 공사비용은 자본적지출액이 아니라는 이유로 양도세 필요경비를 인정하지 않았습니다[세금(양도소득세) 부과].
[자본적지출액 양도세 조세불복(조세심판청구)]
“납세자가 자본적지출액 이라고 주장하는 현관・거실・주방・화장실 이미지 구현 공사와 도장공사, 화장실공사, 타일공사, 조명공사는 아파트 주택 가치를 현저하게 상승시키거나 내용년수를 증가시키는 공사가 아니다. 이는 아파트 원상회복 또는 거주 환경 또는 외관을 보기 좋게 하기 위한 공사이다. 그러한 공사가 베란다 개조 공사 등과 관련이 있거나 부수되는 공사라 하더라도 그 성질은 베란다 개조공사(자본적지출액 인정)와 동일하지 않다.
쟁점비용은 아파트 가치를 현저하게 증가시키거나 내용연수를 연장시키는 자본적 지출에 해당하지 않는다. 따라서 국세청이 필요경비(비용)에서 제외해 양도소득세를 부과한 처분은 적법하다[세금(양도세) 부과, 조세심판청구 2013중3662]”
[양도소득세 필요경비 조세심판청구(조세불복)]
“공사업체 대표자가 도장공사와 방수공사 외 여러 작은 공사들을 했다고 진술해 경미한 다수의 수선이 있었던 것으로 보인다. 신축 2년이 된 건물을 취득해 공사를 한 것으로 보아 자산의 멸실 또는 훼손으로 이용가치가 없는 것을 복구하는 등 자본적 지출에 해당하는 공사를 한 것으로 보기 어렵다.
제출한 견적서 공사내용이 계단 도장공사와 옥상 방수공사로 부동산 원상을 회복시키거나 능률유지 등 현상유지를 위한 수선이다.
위 사실들에 비추어 볼 때 쟁점공사비를 자본적 지출액으로 보아 필요경비에 산입해야 한다는 납세자 주장을 받아들이기 어렵다[세금(양도소득세) 부과, 조세심판원 심판청구 2015광주1108]”
토지, 건물 부동산 자본적지출액과 양도소득세 필요경비
부동산 보유 기간 중 방 확장비용, 샤시비용, 지목(형질) 변경비용이 있다면 자본적지출액(필요경비)으로 인정되어 양도소득세가 감소하므로 관련 증빙(견적서, 계약서, 금융거래내역 등)을 잘 보관할 필요가 있습니다.
실제 비용을 지출했음에도 적격증빙을 분실해 필요경비로 인정받지 못하는 사례들이 있습니다. 양도세 다툼이 발생했다면 전문가인 회계사, 세무사, 조세변호사와 함께 조세심판원 심판청구 등 조세불복을 진행하시기 바랍니다.
아래는 부동산 자본적지출 관련 글들 입니다.