토지와 건물을 일괄 양도하는 경우 부동산 매매계약서에 토지 건물 가액을 구분기재하고 양도소득세를 신고·납부 합니다. 이때 매매계약서상 토지와 건물 양도가액 안분기준으로 감정평가액을 사용할 수 있습니다.
토지 건물 양도소득세 조세심판청구, 감정평가액 안분
- 납세자는 2006.9.21. 김해시에 있는 M 토지를, 배우자는 M 토지 지상에 건축된 주택(F 건물)을 분양받음(M 토지와 F 건물을 합해 ‘MF 부동산’이라고 함)
- 납세자부부는 2020.1.22. MF 부동산을 A에게 양도하면서 MF 부동산에 대해 B감정평가사사무소 및 C감정평가사사무소(감정평가기관들)이 평가(작성일 각 2019.7.22.)한 감정평가액의 평균액을 참고해 총 매매가액 중 M 토지가액과 F 건물가액을 구분해 2019.12.19. 매매계약을 체결하고, 양도소득세를 신고·납부함
- 국세청은 양도소득세 세무조사를 실시한 결과, 납세자부부가 MF 부동산을 일괄양도하면서 토지·건물가액 구분이 불분명함에도 양도가액을 임의로 구분해 처분한 것으로 판단함
- 국세청은 토지·건물가액을 감정평가액으로 안분계산해 M 토지와 F 건물가액을 재산정하여 양도세를 부과함
토지 건물 양도세 조세심판청구 판단
- 세금(양도소득세) 일부 취소
- 매매계약서상 토지·건물의 양도가액을 감정평가액 기준으로 안분계산해 양도세 신고를 할 수 있음
토지 건물 감정평가액 안분 인정 이유
“국세청은 납세자부부가 합리적인 기준 없이 임의로 토지·건물가액을 구분해 양도했다고 주장한다.
그러나 납세자부부와 A가 체결한 부동산 매매계약은 사적자치 원칙에 따라 체결된 법률상·계약상 하자 없는 계약이다. 매매계약서 상 토지·건물가액이 명확히 구분·기재되어 있다.
구분가액을 A가 승낙해 계약이 체결되었으므로 매매계약서가 실제와 달리 작성되었다는 특별한 사정이 없는 한, 계약서 상 구분·기재되어 있는 가액을 거래당사자 간 합의된 실지거래가액으로 보는 것이 타당하다.
개정된 소득세법은 ‘자산별 가액의 임의적 구분에 의한 조세회피 방지’로서 2016.1.1. 이후 양도하는 분부터는 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 [기준시가 등으로 안분계산한 가액과 30% 이상 차이]가 있는 경우에는 토지와 건물 가액 구분이 불분명한 때로 보고 기준시가 등으로 안분계산 한다. 30% 이상 차이가 나지 않는 경우에는 납세자가 구분한 실지거래가액에 따라 양도가액을 산정한다.
납세자부부는 토지·건물가액을 산정하고자 감정평가기관들이 평가한 감정평가액을 참고해 감정평가액으로 안분계산한 가액의 30% 이내에서 토지·건물가액을 구분한 것이므로 이를 비합리적이라거나 임의로 구분한 가액이라고 보기 어렵다. (중략)
납세자부부가 조세회피를 위해 토지 가액을 불합리하게 낮게 산정한 것이 아니라 관련 법령이 허용하는 범위 내에서 구분한 것으로 보인다.
위 사실들에 비추어 볼 때 국세청에서 납세자부부가 부동산 양도가액을 임의로 구분해 양도한 것으로 보고 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있다[세금(양도세) 취소, 조세심판청구 2021서울6991]”
토지 건물 감정평가액과 양도세 조세불복청구
부동산을 일괄양도하는 경우 매매계약서 작성 단계부터 조세전문변호사·세무사 도움을 받아 세금(부가세, 양도세)을 점검해야 합니다. 일괄 양도시 토지·건물 가액을 구분 기재할 필요가 있는데 30% 기준에서 세금을 절세할 수 있는지 살펴볼 필요가 있습니다.
부동산 양도 과정에서 발생한 조세불복청구(조세심판청구, 조세소송)는 세무전문변호사 상담을 받아 보시기 바랍니다.
아래는 부동산 일괄양도와 부가가치세 관련 글입니다.